Бывшая жена продать долю ребенка в квартире

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

Фото: fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

статья 60 Семейного кодекса
статьи 28, 37 Гражданского кодекса
статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», – отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», – отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки – удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители – родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

– Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны – органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», – поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми – согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, – основание для признания сделки недействительной», – говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом – в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего – решаемая проблема с нашим адвокатом.

В семье, где есть несовершеннолетние дети, последним могут принадлежать доли в праве собственности на квартиру. Основания возникновения доли в квартире у несовершеннолетних могут быть самыми разными, одним из таких оснований является приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала. Как быть, если возникла необходимость продать такую квартиру?

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит, как составить договор, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните прямо сейчас!

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?

Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.

Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:

Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;

ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.

Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.

Согласие родителя на продажу доли ребенка

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего следует знать, что при не достижении ребенком 14 лет, сделки от их имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но при наличии письменного согласия родителей.

Согласие оформляется родителями в свободной форме и требуется такое согласие, прежде всего, органам опеки. Образец написания такого согласия может иметься в опеке, если же такого образца нет, то можно воспользоваться таким вариантом

Образец согласия отца на продажу квартиры
Руководителю ___________________
От (ФИО родителя) _______________
Проживающего по адресу ___________________
Зарегистрированного по адресу _________________
Паспорт _________________________
Выдан ___________________________
Тел. _____________________________
Согласие
на продажу доли несовершеннолетнего в квартире
Я, ____________ (ФИО), являясь отцом несовершеннолетнего ребенка ___________ _____________(ФИО, дата рождения), выражаю свое согласие на отчуждение, принадлежащей моему ребенку (ФИО, дата рождения) __ доли в квартире, расположенной по адресу _______, площадью ____ кв.м,, которая принадлежит на праве долевой собственности ________________ (ФИО собственников и их доли), рыночной стоимостью _____ руб.
Дата Подпись
Согласие может быть оформлено просто в форме согласия на совершение сделки несовершеннолетним, заверенного нотариусом, т.е. без указания адресата. Форма согласия в этом случае подготавливается нотариусом.

Следует указывать в согласии как можно полно всю необходимую информацию, т.е. ФИО полностью, все паспортные данные, также можно указать информацию о свидетельствах, подтверждающих права собственности, если они имеются (в настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются).

Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего

Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.

Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.

Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.

Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.

Что делать, если отец ребенка не дает разрешение на продажу квартиры?

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего? При отказе отца ребенка дать разрешение на то, чтобы квартира была продана, можно обратиться в суд с иском. Требования истцом могут быть заявлены следующие:

о том, чтобы суд разрешил совершить сделку купли-продажи доли ребенка без согласия его отца;

или

об обязании отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего.

Иск должен быть аргументирован, в том числе тем, что мать ребенка действует в интересах несовершеннолетнего, и продажа его доли в квартире направлена, например, на улучшение его жилищных условий. При отсутствии аргументации суд может отказать в иске.

ПОЛЕЗНО: составление иска при наличии разногласий с отцом лучше доверить адвокату.

При обращении в суд с иском о понуждении отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире и его удовлетворении, далее, при неисполнении ответчиком добровольно решения суда, следует получить в суде исполнительный лист и обратиться к приставам для исполнения ответчиком требований исполнительного документам.

Исковое заявление о понуждении к даче согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка

Обращаясь в суд с иском, чтобы понудить отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, укажите в нем следующую информацию:

Наименование суда, в который подается иск;
ФИО, адрес проживания, телефон истца;
ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
название иска;
в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
в конце ставится дата и подпись истца.

При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.

Отзыв о нашем жилищном адвокате в Екатеринбурге

Бывшая жена продать долю ребенка в квартире

Автор статьи:

А.В. Кацайлиди

Источник

Автор Дмитрий Иванов На чтение 7 мин. Просмотров 392 Опубликовано 09.07.2020

В России несовершеннолетние дети получают полную дееспособность, только когда им исполнится 18 лет. До этого момента они не могут участвовать в сделках с недвижимостью. Как продать долю ребенка, чтобы улучшить жилищные условия и не нарушить требования закона?

Содержание статьи:

Особенности продажи
Как получить разрешение?
Документы
Особенности продажи
Порядок продажи доли
Согласие от бывшего супруга

Особенности продажи доли ребенка в квартире

Если у несовершеннолетнего есть доля в приватизированной квартире, он имеет те же права, что и остальные сособственники. Нет никакого значения, зарегистрирован он на данной жилплощади или нет.

При этом конкретные особенности принятия решения полностью определяются возрастными границами:

до 14 лет

Такие дети признаются малолетними и не могут ставить подпись на документах. За них это должны делать законные представители.

от 14 до 18 лет

У таких детей появляется не только паспорт, но и ограниченная дееспособность. Они должны присутствовать на сделке, давать свое согласие и ставить подпись. Обязательно требуется разрешение от родителей, которое предоставляется в нотариальной форме.

Внимание! Независимо от возраста важно получить разрешение на сделку в органах опеки. Они проверят документы и сделают вывод о возможности продажи доли.

Как получить разрешение на продажу доли ребенка?

Органы опеки действуют на основе следующих законодательных актов:

ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве».
Статьях 31-41, 292 Гражданского кодекса РФ.

Инспектор Органов опеки обладает широкими полномочиями, в том числе в его функции входит проверка документов для одобрения продажи имущества несовершеннолетних. В результате процедуры у ребенка не должна уменьшиться собственность. Это значит, что нужно купить другую недвижимость или выделить ему соразмерную долю по новому адресу.

В разрешении указываются требования органа опеки. Их набор зависит от конкретной ситуации. Они являются обязательными. Если их не исполнить или исполнить не в полном объеме, сделку аннулируют в судебном порядке.

Если ребенок не имеет прописку в квартире и не проживает в ней, допускается открытие счета на его имя. На него перечисляются средства, полученные за проданную долю. Органы опеки устанавливают минимальную сумму.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
Выписка из домовой книги.
Копия финансового лицевого счета.
Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Если у ребенка уже есть паспорт, он должен явиться вместе с родителями. Его могут попросить подписать отдельное заявление от своего имени.

Никаких проблем с решением не будет, если родители не ущемляют имущественные интересы ребенка.

При этом не должна уменьшиться его доля и не должны ухудшиться условия для проживания.

Особенности продажи доли ребенка в квартире

Родители прежде всего должны позаботиться об обеспечении интересов детей.

При продаже доли ребенка необходимо придерживаться следующего:

Определяются особенности сделки и подаются документы в опеку.
Если у ребенка только прописка в квартире и продается доля родителя, разрешение не требуется.

Чтобы разрешение стало реальностью, важно учесть следующее:

Нормальное состояние жилья.
Удобное географическое положение.
Приобретение равноценной по метражу площади.

Отказ возможен в следующих ситуациях:

Если продается вся недвижимость семьи и покупается квартира в новостройке в рассрочку. Это может привести к потере всего жилья.
Если совершается дарение с продажей. Долю недееспособных и несовершенолетних дарить запрещено по закону.
Новая недвижимость находится в доме, который еще не сдан в эксплуатацию и в нем нельзя жить.
Покупаемая недвижимость существенно меньше предыдущей.
В новом жилье нет коммуникаций и удобств, отсутствует инфраструктура.

Так, если у ребенка есть доля в большой квартире в городе, как правило здесь развитая инфраструктура и у него большая часть недвижимости по метражу. Если взамен приобретается жилой дом без удобств и в районе без инфраструктуры, будет отказ. Но если у дома приемлемые условия для проживания и ребенок получит большую долю, сделку могут одобрить. Также по согласию ребенку можно выделить долю в квартире родственника.

Что касается покупки по договору долевого участия в новостройке, все определяется готовностью объекта. Если дом уже сдан, разрешение предоставят. Положительное решение вероятнее, если положение ребенка улучшится – больший метраж или доля.

Важно! Бывают ситуации, что ребенок получает полную дееспособность в 16-летнем возрасте. Это случается, когда он хочет работать или заниматься предпринимательством. Такой статус должен быть получен по согласию родителей и органов опеки. В такой ситуации разрешение не нужно, ведь такое лицо является совершеннолетним.

Порядок продажи доли

Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили.

Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.
Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.

Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.

Обратите внимание! По закону запрещаются сделки между родителями и их родными или приемными детьми. В качестве исключения можно выделить дарственную на имя ребенка.

Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

Каждому сособственнику направляется уведомление.
У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.

Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.

Согласие от бывшего супруга

Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:

Если он живет в том же городе и с ним можно связаться	Можно просто позвонить и попросить принять участие в судьбе ребенка.
Если он живет в том же городе, но отказывается от сотрудничества	Необходимо доказать, что он был оповещен о предстоящей сделке должным образом. Можно отправить телеграмму или заказное письмо с уведомлением.
Он проживает в другом городе, но не отказывается от помощи	Органы опеки направляют ему бланк с заявлением. Он должен его заполнить и заверить в нотариальном порядке.
Нет информации о местонахождении бывшего супруга, нет его контактных данных	Необходимо подать его в розыск через отделение полиции. Придется подождать 2-3 месяца, по истечение которых его можно признать безвестно отсутствующим.

Если согласия от бывшего супруга нет или отсутствует подтверждение о попытках его уведомления, лучше не продавать долю. Супруг может обратиться в суд, если узнает о предполагаемой продаже. А чтобы обезопасить себя, сотрудник органов опеки может указать, что договоренности между супругами достигнуто не было. Это приведет к отсутствию покупателей.

Согласие супруга не требуется в следующих ситуациях:

Статус матери-одиночки.
Подано заявление в полицию на розыск и прошло 3 месяца.
Доказано, что супруг не платить алименты более 6 месяцев.
Смерть бывшего супруга.
Лишение родительских прав по суду.

Таким образом, основная сложность связана с одновременным подбором другого жилья. Кроме того, важно получить разрешение от опеки. Но в остальном используется стандартная схема продажи доли.

Видео сюжет расскажет, как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником или с долевым участием

Источник