Бывший муж подарил свою долю в квартире чужому человеку

#1 MIE

MIE

Новичок
Пользователи
35 сообщений

Отправлено 27 Февраль 2008 – 17:28

Как бороться с людьми, купившими кусок квартиры по договору дарения?

Неделю назад по телефону мой отец поставил меня в известность, что продал свою долю однокомнатной кв. (квартира была приватизирована в долевую собственность – половина моя, половина отца), координаты людей, купивших его долю не дает, говорит, что они сами со мной свяжутся. Я живу в этой квартире со своим восьмимесячным ребенком, мы оба здесь прописаны, я -мать-одиночка. Т.к. никаких писем с предложением купить долю отца не поступало, предполагаю, что продана кв. была по договору дарения. Подскажите как лучше поступить в данной ситуации. И что за люди покупают доли в квартире не глядя? Может это бандиты и пора все бросить и спасаться?

#2 kumar

Отправлено 27 Февраль 2008 – 18:23

Бороться с ними можно только через суд. Вобще ситуация плохая, но не безнадёжная. Надо запастись терпением и занять выжидающую позицию. И действовать по обстановке.

#3 Максимумум

Отправлено 27 Февраль 2008 – 18:43

MIE (27.2.2008, 17:28) писал:

Как бороться с людьми, купившими кусок квартиры по договору дарения?

только попытаться оспорить сделку и доказать, что она притворна

MIE (27.2.2008, 17:28) писал:

видимо у вас не совсем хорошие отношения с отцом, раз он решил так действовать

грозит это тем, что

1. люди, получившие долю от отца, теперь имеют преимущественное право покупки его и Вашей доли, наравне с вами

и теперь отец может продать свою долю этим людям не спрашивая вашего согласия (и соотв. не уведомляя)

2. люди, купившие долю, теперь могут зарегистрироваться по месту жительства а также имеют право на вселение

в один прекрасный момент они (он,она) придет с вещами и поселится в углу или даже посредине одной комнаты

3. закончится это все может тем, что будут созданы такие условия, что Вы не сможете жить в своей квартире

определенно имеет смысл сначала поговорить с отцом, какие бы отношения у вас ни были

а затем действовать в зависимости от результатов беседы

#4 Родионова Татьяна

Отправлено 27 Февраль 2008 – 20:19

Прежде всего не поддавайтесь панике и не впадайте в отчаяние. Сказать можно что угодно ради того, чтобы нервы потрепать, давление оказать и пр. О мотивах гадать не берусь, да и не наше дело на форуме разбирать ваши семейные отношения. Главное – дать правильный совет. Что вам делать? Для начала – сделайте запрос в ГУФРС (бывший ГБР) – получите выписку из Единого государственного реестра о собственниках вашей квартиры. Так как вы сами владеете там долей, то получите полную версию, в которой, если доля перешла к другому человеку, будут указаны конкретные основания и дата регистрации его прав. И тогда – либо успокойтесь и расслабьтесь пока, поскольку это может быть просто попытка взять вас на испуг, либо вырабатывайте план действий, исхотя из реалий.

Если полквартиры действительно перешли к другим людям – один план действий, если им подарили совсем маленькую долю, а затем продали остальное – то другой, хотя и не особо отличающийся. В любом случае надо будет по суду доказывать факт совершения притворной сделки – то есть когда сделка возмездная (за деньги) оформлена как безвозмездная (дарение). Для этого вам надо будет собирать доказательства получения денег вашим отцом -лучше всего “раскрутить” его на разговоры о том, за какие деньги он половину свою продал – при свидетелях, уточнить, положил ли он эти деньги на счет в банке (по запросу суда банк такие сведения о поступлении предоставляет и совпадение дат является косвенным доказательством и пр.) Так что если полквартиры действительно не ваши, то срочно по этому сценарию консультируйтесь у адвоката – как лучше насобирать весомых доказательств для суда о том, что сделка была притворной и подавайте иск.

Поскольку квартира – однушка и доля у сособственника получается “абстрактная” (то есть не выделяемая в натуре в виде комнаты, то и зарегистрировать его там без вашего ведома по логике вещей не должны. Если выяснится, что доля “ушла” в чужие руки – срочно подавайте иск и копию искового заявления несите в свой “ЖЭК” – они не захотят ввязываться в суды и тем более не станут никого без вашего ведома регистрировать, даже если при новом ЖК в законе и наковырялась какая-то лазейка за последнее время (прежде это было просто невозможно – регистрировать на абстрактную долю без согласия сособственника).

Если ваш отец пьющий человек и у него могли за небольшую сумму выманить полквартиры (дарением малой доли и последующей покупкой остального) – можно также оспаривать сделку как совершенную под давлением, в результате введения в заблуждение и пр. – адвокат подскажет и чем раньше вы к нему обратитесь, тем лучше.

Ну, а если все в порядке и отец вас просто попугал – думайте, как дальше выстраивать с ним систему отношений, чтобы не сделать “Кафку былью”. Постарайтесь не усугублять конфликт в связи с таким его поведением, а помириться. И правовую профилактику проведите – чтобы усложнить подобный финт ушами на будущее. Ребенка лучше наделите долей – тем же дарением. Проконсультируйтесь у нотариуса, как можно это сделать с участием специалистов Органа опеки и попечительства, если у ребенка официально нет отца, поскольку в простой сделке вы действуете за него в его интересах как законный представитель, но не можете выступать в одной сделке с двух сторон. Выжить из квартиры людей, если сособственник ребенок, да и просто пытаться ухудшить его жилищные условия – значительно сложнее, чем когда он там просто прописан.

Удачи! С уважением. Татьяна

#5 Максимумум

Отправлено 27 Февраль 2008 – 22:54

Родионова Татьяна (27.2.2008, 20:19) писал:

…

месяца 3 назад вышло постановление Верховного Суда, который признал незаконным отказ в регистрации

– при отсутсвии согласия сособственника

– при отсутствии мед.справок и справок из ПНД

– и для вселения уже не требуется соглашение о пользовании жил.помещением

можно погуглить

т.о. это мощный прецедент, развязывающий руки всяким мошениикам и квартирным рейдерам

#6 Екатерина

Отправлено 28 Февраль 2008 – 10:58

Родионова Татьяна (27.2.2008, 20:19) писал:

Удачи! С уважением. Татьяна

Уважаемая Татьяна!

Я понимаю Ваше желание помочь человеку, только объясните мне пожалуйста, как можно оспорить дарение? Я имею в виду, что по закону сособственник может просить суд перевести на себя право выкупа доли, если доказать, что сделка притворная. А если у сособственника нет возможности выкупить эту долю (а это скорее всего так и есть)?

В остальном – согласна. Самое разумное сейчас подарить ребенку долю.

#7 kumar

Отправлено 28 Февраль 2008 – 18:34

Екатерина (28.2.2008, 10:58) писал:

Уважаемая Татьяна!

Думаю оспорить дарение не удасться, очень сложная процедура! И в 99% бесталковая!

Цитата

В остальном – согласна. Самое разумное сейчас подарить ребенку долю.

А что в этом разумного?

Думаю, что очень глупо такое решение!

Что ЭТО даёт?

#8 Максимумум

Отправлено 28 Февраль 2008 – 19:49

kumar (28.2.2008, 18:34) писал:

А что в этом разумного?

Думаю, что очень глупо такое решение!

Что ЭТО даёт?

это дает еще один геморрой с органами опеки и попечительства

теперь ни продать, ни сдать внаем, ни передать в доверительное управление, ни пукнуть будет нельзя без ООП

сложно отобрать и принудить продать долю ребенка – это дааа

но никто не будет ничего отбирать – просто вселится и превед

#9 Родионова Татьяна

Отправлено 28 Февраль 2008 – 19:52

kumar (28.2.2008, 20:34) писал:

Думаю оспорить дарение не удасться, очень сложная процедура! И в 99% бесталковая!

А что в этом разумного?

Что ЭТО даёт?

Главный смысл моего поста заключался в том, что для начала надо понять, что на самом деле происходит (или произошло). Бежать без оглядки из квартиры после телефонного звонка папеньки, опасаясь бандитов – действительно неразумно.

А вот если беда случилась – выиграть суд на раз-два-три действительно очень сложно, да что там говорить, почти нереально. Но подача грамотно составленного судебного иска, как и переоформление доли на ребенка дают потенциальным рейтерам понимание, что квартира “засвечена” в суде (если что – сразу жалобу в прокуратуру и заведение уже уголовного дела по факту оказания давления), в органах опеки и попечительства – которые обязаны будут отслеживать судьбу ребенка с особым тщанием. И значит просто шугануть в избушку лубяную в Мухожранской губернии мать с ребенком не удастся – придется договариваться по-хорошему. В любом случае полквартиры папенькины, сделать их своими кроме как по его доброй воле не удастся, так что речь идет о том, как сохранить свою половину (или ее 100% денежный эквивалент в натуральном выражении – то есть хотя бы полноценную комнату в коммуне в СПб), а также жизнь и здоровье. Для этого и надо будет предпринять ряд грамотных “брыканий”, чтобы с тобою считались и не распоясывались. С уважением. Татьяна

2 Максимумум – если не сложно – ссылочку на упомянутое вами постановление скиньте?

#10 kumar

Отправлено 29 Февраль 2008 – 00:07

На сегодняшний день, в городе существует два развития данной ситуации:

1. Доли купили залётные – и это гимор, потому как они точно приедут жить, так как у них всё плохо.

2. Это типа “рейдеров” но далеко в кавычках, так как – эти будут договариваться.

Совершать какие-то шаги – смысла не вижу, в войнушку на такой байде сейчас не играют.

А вот осознание того что в дом пришла проблема, очень важно и суд можно повернуть грамотно, если нет другого жилья.

Вобщем информации мало, но бежать-то точно никуда не надо, всё это глупости.

Как я уже писал в самом начале:

Цитата

Надо запастись терпением и занять выжидающую позицию. И действовать по обстановке.

потому как “жёсткие” меры, если и возникают, то уже тогда, когда другие методы использованы.

#11 Максимумум

Отправлено 29 Февраль 2008 – 01:58

Родионова Татьяна (28.2.2008, 19:52) писал:

2 Максимумум – если не сложно – ссылочку на упомянутое вами постановление скиньте?

тут я расписал https://www.piterforu…p?p=862#post862

#12 Александр587

Александр587

Новичок
Новичок
1 сообщений

Отправлено 30 Октябрь 2013 – 11:47

Кто столнулся с данной проблемой , с квартирными рейдорами , звоните, пишите 89167005636, нужно писать колективные письма , только сообща можно решить данную проблему !

#13 Reis

Reis

Новичок
Новичок
1 сообщений

Отправлено 11 Ноябрь 2013 – 20:22

Да, тут в одиночку трудно будет

#14 Sorkoff

Отправлено 04 Февраль 2014 – 12:14

А наличие ребенка у девушки разве не дает преимуществ?

#15 Nastasya83

Nastasya83

Новичок
Новичок
8 сообщений

Отправлено 11 Декабрь 2014 – 16:54

Вы в любом случае летите к адвокату, возможно, все не так страшно.

Источник

У одной питерской квартиры оказалось несколько собственников. Полквартиры принадлежало женщине, а вторую половину поделили поровну на троих. Таким образом, владельцами были четыре человека, трое из которых – отец, сын и дочь. Кем им приходилась владелица половины квартиры, из истории непонятно.

Екатерина Мирошкина

экономист

И вот взрослый сын однажды видит в своей квартире постороннего мужчину и спрашивает:

– А вы кто вообще и что тут делаете?

– Я новый собственник половины вашей квартиры. Имею право тут находиться, вот и пришел. Сам жить не буду, но подумываю отдать недвижимость дочери, когда вырастет.

– Какой еще собственник? Откуда вы взялись? Вы не могли купить долю без нашего ведома. Сначала ее должны были предложить нам, но не предлагали.

– А мне ее не продали, а подарили, хе-хе. В таком случае вам ее предлагать не обязаны. Я теперь новый собственник – полквартиры мои.

Выяснилось, что бывшая владелица квартиры задолжала денег и, чтобы не платить по долгам, подарила свою долю. Собственник других 15% квартиры не согласился с таким раскладом и пошел по судам отвоевывать недвижимость у чужих людей.

Почему мужчина решил, что долю подарили незаконно?

Он посчитал, что дарение прикрывает договор займа, отступное или еще какую-то сделку. То есть это и не подарок вовсе, потому что он возмездный: за него прощают долг или раньше давали деньги, а теперь получили взамен недвижимость. Это уже не дарение: оно всегда безвозмездное.

Когда в квартире несколько собственников, они не могут свободно распоряжаться своими долями. Чтобы продать свою часть, сначала нужно предложить ее другим собственникам: не хотите ли купить мою долю вот по такой цене? Если они откажутся или промолчат, тогда можно продавать кому угодно по той же цене.

В этой истории так и получилось: других владельцев не предупредили о сделке и не предложили выкупить долю. Вот они и решили это оспаривать: сын пошел в суд отстаивать свое право на преимущественную покупку. Он требовал, чтобы дарение признали притворной сделкой, а полквартиры в Петербурге отдали ему за 420 тысяч рублей.

Почему же собственница не предложила семье выкупить свою долю?

Тот мужчина, которому она как бы подарила полквартиры, до этого помогал ей финансами. Платил за коммуналку и давал какие-то деньги просто так. Когда накопилась весомая сумма помощи, он предложил отдать ему полквартиры. Как бы в благодарность за материальную помощь или в счет долга.

И они придумали схему с дарением, чтобы не предлагать эту долю другим жильцам. По закону предлагать нужно только в случаях с возмездными сделками – например, при продаже. А при безвозмездных сделках – не нужно, можно дарить и не спрашивать. Так и поступили: женщина тихонько переоформила свою долю на постороннего человека. Он подождал, пока пройдет срок для претензий, и объявился.

Такими схемами пользуются так называемые черные риелторы – тут тоже не обошлось без полиции. Но в этой истории новый собственник доли встретил отпор и стал ответчиком в судах.

Что сказали суды?

Чтобы продать долю в квартире или доме, нужно сначала предложить ее владельцам других долей. У них есть преимущественное право покупки.

С дарением так можно не делать. Но какое же здесь дарение? Обе стороны подтвердили, что полквартиры пришлось подарить в счет погашения долга. То есть был как бы договор займа, но, чтобы не возвращать деньги, пришлось отдать полквартиры.

Получается, сделка была возмездной. Это не дарение. Тут дарением прикрывали другую сделку. Значит, договор дарения притворный, а сама сделка недействительная.

В таком случае владелец другой доли имеет право перевести на себя обязанности покупателя через суд. Именно такие требования и заявлены в иске: владелец части квартиры хочет получить подаренную долю в собственность и просит списать за нее деньги. Он заранее внес их на счет судебного департамента.

Право собственности постороннего мужчины надо отменить, а долю передать тому, кто об этом просит. Росреестр, перерегистрируйте права на полквартиры. У этой доли теперь другой собственник – а не тот, кому ее подарили.

Договор дарения и правда возмездный: есть доказательства, что квартиру переоформили не просто так. Значит, это не подарок.

Но первая инстанция ошиблась в квалификации договора. Смотрите, тут как будто был заем. И как будто у него было обеспечение – полквартиры. То есть эта доля как будто была в залоге у кредитора женщины.

Вот она не смогла или не захотела погасить долг – и доля перешла кредитору. Если есть залог, то у кредитора преимущественное право получить за счет этого имущества свои деньги.

Хотя дарения и правда не было и сделка притворная, это не купля-продажа. Так что нет причин использовать преимущественное право выкупа доли другими владельцами. Ничего они не получат. Верните полквартиры тому, кому ее подарили. Он получил свое по праву.

Что-то областной суд напутал. Он говорит, что договор дарения прикрывал договор займа с обеспечением в виде половины квартиры.

Но суд даже не разбирался, что за деньги передавались по этому договору, какими суммами и когда. И вообще, что это за новость, чтобы залог автоматически переходил кредитору? Кредитор может получить за счет этого имущества деньги, но не само имущество по умолчанию. Сначала кредитор должен потребовать вернуть деньги, потом пойти в суд, потом наложить взыскание на квартиру. И тогда уже ее можно продать и отдать кредитору деньги. Но саму квартиру кредитору сразу не отдают.

Областной суд посчитал, что это была не купля-продажа и поэтому статью 250 ГК РФ об автоматическом переводе прав на владельцев других долей в квартире применить нельзя. Но забрать себе долю можно не только из-за купли-продажи, а вообще при любой возмездной сделке. Это неожиданный вывод, но в определении он именно такой.

Нужно было разобраться, есть ли у владельца другой доли преимущественное право на полквартиры, не нарушит ли это интересы кредитора бывшей собственницы, были ли там вообще кредиторы. А если были – они правда давали деньги в долг или это махинации?

В выводах суда слишком много ошибок. Их нужно исправлять.

Итог. Решение областного суда, который оставил полквартиры постороннему человеку, отменили. Окончательного решения пока нет, но дело будут пересматривать заново. Очевидно, что дарением эту сделку точно не признают, а значит, есть шанс получить полквартиры, используя преимущественное право. Даже если в этой истории не получится, выводы интересные и могут спасти еще чью-то недвижимость.

Тут может быть несколько вариантов развития событий. У Верховного суда есть и другая точка зрения по поводу преимущественного права и возмездных сделок. Понаблюдаем, чем все закончится.

Что такое преимущественное право выкупа?

Преимущественное право покупки доли есть у всех владельцев других долей. Этим правом их наделил закон. Оно не зависит от конкретной квартиры, региона, состава собственников и желания продавца. Хотите продать свою долю – сначала предложите ее другим совладельцам, причем с конкретной ценой.

Если этот порядок нарушен и совладельцам ничего не предлагали, то любой из них может обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя. То есть независимо от желания нового собственника долю в квартире передадут тому, у кого уже есть там своя часть. Обратиться в суд с таким требованием можно в течение трех месяцев после сделки или с того момента, когда все вскрылось.

Тогда новый владелец потеряет право собственности и получит деньги. Ему их переведут как бы принудительно: «Мы забрали у вас недвижимость, вот компенсация. Извините, но такой закон». Решение суда будет основанием для изменения записей в Росреестре.

В гражданском кодексе упоминается только продажа доли, публичные торги и договор мены. Но Верховный суд объяснил, что такой порядок нужно соблюдать при любых возмездных сделках. Собственники долей часто пользуются дарением, чтобы не предлагать доли другим совладельцам и не спрашивать их согласия.

Но если найдутся доказательства, что дарение прикрывает куплю-продажу или еще какой-то договор, то может получиться как в этой истории. Все пойдет не так.

Как передать долю в недвижимости без согласия других собственников?

Правило преимущественной покупки долей есть у любого из владельцев других долей. Это правило нужно соблюдать.

Но иногда передавать свою долю этим людям по каким-то причинам не хочется даже за деньги. Например, они давно стали чужими или есть риск вообще потерять недвижимость.

Вот законные варианты не учитывать преимущественное право выкупа. Все они подтверждены позициями высших судов.

Подарить или завещать. Это безвозмездные сделки. На них не нужно разрешение других собственников, и знать им об этом тоже необязательно. Но сделка должна быть безвозмездной – дарите так, чтобы не придрались. Не забудьте про налоги: иногда дарение чревато двойными начислениями.

Передать в уставный капитал. Подойдет для коммерческих объектов. На это тоже не нужно согласие других собственников. Потом можно совершать с этой долей другие сделки, но спрашивать согласия собственников необязательно. Проконсультируйтесь с юристом, как все оформить, и учтите налоговые последствия.

Выделить в натуре. Можно использовать для домов. Если поделить дом пополам, то у каждой половины может быть отдельный адрес. Тогда любой собственник может продать свою часть без согласия других.

Заключить договор ренты. Если распорядиться долей по договору иждивения с пожизненным содержанием, она потом перейдет новому собственнику без согласия других владельцев.

Продать конкретному собственнику. Если в квартире несколько совладельцев, можно продать свою часть одному из них по своему желанию. Тогда других уведомлять не нужно и преимущественного права выкупа у них нет.

Предложить, но не продать. Можно отправить уведомление о продаже, чтобы прощупать почву: готов ли кто-то выкупить долю. А потом можно взять и передумать – то есть ничего не продавать. Например, если на выкуп согласится тот, кому продавать не хочется. Если вдруг все пришлют отказ – тогда можно продавать кому угодно с чистой совестью. Извещение о намерении продать – это не оферта.

Что делать, если придется предлагать долю совладельцам?

Если ничего из этих вариантов не подходит, можно сделать так, чтобы преимущественное право выкупа не было нарушено, но никто из владельцев долю не купил. В уведомлении нужно обязательно указывать цену доли, но можно не расписывать все условия договора.

Вот приемы, чтобы не нарушить ничьи права, но сделать по-своему:

Отправьте извещение о продаже по месту прописки. Если владелец доли там не живет и не получает почту – это его проблемы. Для ответа есть месяц.
Установите условие продажи, которое не захочется выполнять: обременение залогом, правом пользования, отложенная передача доли.
Учтите материальное положение совладельцев. Они не могут просто согласиться на выкуп, а обязаны реально выкупить. Нет денег – нет и доли.

Если вдруг кто-то из совладельцев объявился и требует признать его покупателем, имейте в виду, что это автоматически не делает вашу сделку недействительной. Купля-продажа остается, просто меняется покупатель и собственник. Продавец не обязан возвращать деньги.

В сложных ситуациях всегда консультируйтесь с юристом. И лучше не с одним.

Источник