Как правильно продать долю в квартире бывшей жене

1 620 просмотров

У супругов может возникнуть желание реализовать свое имущество друг в пользу друга. С теоретической точки зрения такое намерение легко осуществимо, ведь собственник имеет право распоряжаться как целым жилым помещением, так и его долей любым способом в рамках закона.

Однако в случае с продажей сторонам понадобится учесть ряд юридических особенностей и нюансов. Так как же правильно провести данную процедуру и, помимо прочего, составить с мужем или женой договор купли-продажи доли квартиры?

Основные сложности

Согласно Семейному кодексу РФ, супруги связаны друг с другом имущественными правоотношениями. Это выражается в том, что муж и жена:

1. Владеют общей собственностью как совместно нажитым активом. Почти все имущество, приобретаемое в браке, также автоматически попадает в совместное владение. Это значит, что при продаже доли своему партнеру тот супруг, который выступит в роли Продавца, фактически реализует ее и в свою пользу тоже.
2. Должны всегда получать друг от друга письменные согласия на проведение имущественных сделок с общей (совместно нажитой) недвижимостью. В результате получается, что жена, намеревающаяся приобрести долю квартиры у своего мужа, должна получить у него разрешение на проведение сделки с ним же самим.
3. Имеют право на разделение средств семейного бюджета. Тот из супругов, который решит продать долю квартиры в пользу своего партнера, еще и должен будет поделиться с ним денежной выручкой. При таком раскладе вся сделка по возмездному отчуждению теряет смысл, ведь Продавец возвращает часть средств Покупателю.

Если купля-продажа по вышеперечисленным условиям и могла бы состояться, она была бы просто абсурдной. Именно поэтому в РФ запрещено проведение сделок, в которых от обеих сторон выступает одно и то же лицо (прямо или косвенно). Такие сделки признаются недействительными, а Росреестр отказывается регистрировать переход права собственности.

Можно ли и как продать долю квартиры супругу

Значит ли это, что продать долю супругу нельзя? Вовсе нет – реализовать в его пользу часть своего имущества можно, однако для этого сторонам необходимо быть самостоятельными и независимыми друг от друга юридическими субъектами. При совершении имущественной сделки с супругом значение будет иметь то, по какому принципу муж и жена владеют их имуществом.

Единоличное, полное и безраздельное владение долей

Индивидуальное владение недвижимостью возникает, если супруг-собственник приобрел его до вступления в брак. Также имущество всегда находится в безраздельном владении, если оно было принято в качестве дара или наследства (вне зависимости от того, состояли ли супруги на тот момент в законных отношениях или нет).

Все вышеперечисленные случаи – это наиболее удобные и выгодные варианты для обеих сторон сделки, ведь они не требуют выполнения почти никаких параллельных шагов, сбора документации, получения нотариально заверенного согласия от 2 супруга и пр. Имущество не считается общим, а, значит, оно может быть реализовано по стандартным принципам возмездного отчуждения собственности.

При необходимости Продавец учитывает преимущественное право выкупа (если имеются сторонние содольщики), а затем – составляет со своим партнером договор купли-продажи и регистрирует переход права собственности в Росреестре.

Единственное, что потребуется сделать супругам, – это заранее заключить брачный договор. Здесь понадобится указать, что все вновь приобретаемые доходы и имущество будут переходить в безраздельное владение именно того супруга, который их получит.

Некоторые юристы и нотариусы утверждают: будет достаточно включить в текст договора купли-продажи положения о том, что приобретаемая недвижимость (доля квартиры) перейдет в личную собственность Покупателя. Однако в п. 1 ст. 33 СК РФ говорится, что «законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное». Так что отталкиваться рекомендуется все же от официальных нормативно-правовых актов.

Иногда личная собственность супруга может быть «переквалифицирована» в совместно нажитую собственность. Данная процедура осуществляется в судебном порядке по заявлению второго супруга. Такое наблюдается, если жилье было полностью отремонтировано за счет обоих партнеров, или если партнеры вдвоем участвовали в погашении большого кредита на данное имущество.

Совместное владение долей

Супруги могут владеть потенциальным объектом сделки вместе – по принципу совместно нажитой собственности. Такой тип владения возникает, если муж и жена приобретают недвижимость во время брака. Именно здесь проявляются те основные сложности, о которых уже было сказано выше.

Чтобы избежать признания сделки недействительной, сторонам потребуется сначала изменить правовой режим владения – с совместно нажитой собственности на долевую собственность, когда за каждым из супругов заключается именно его доля. Обычно такая процедура проводится путем заключения добровольного соглашения в кабинете нотариуса, хотя опционально (при наличии конфликта, спора) она может проводиться и через суд.

После этого сторонам понадобится заключить брачный договор. В документе нужно упомянуть о следующих положениях:

• пункт о раздельном владении вновь появляющихся доходов и имущества с момента подписания данного документа;
• пункт о разделении уже имеющихся активов и их переводе в личную собственность каждого из супругов.

Так Продавец сможет получить полную сумму средств без необходимости делить ее с Покупателем, а Покупатель – всю долю без необходимости делить ее с Продавцом. Кроме того, благодаря брачному договору муж и жена смогут легально и юридически грамотно обойти запрет на проведение сделок, где в качестве обоих участников задействуется один и тот же человек.

Когда речь идет про совместно нажитую собственность, супруги имеют друг по отношению к другу абсолютно равные права. Это значит, что при распределении долей каждый из них должен получить по ½ от всей недвижимости. Однако иногда муж и жена решают отойти от принципа равенства имущественных активов. Такой шаг может скрывать под собой неофициальную сделку по возмездному отчуждению жилья.

Выглядит это так – на этапе заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества весь объект передается 1 из супругов (тому, который должен бы был выступить Покупателем). Впоследствии новый собственник уплачивает денежные средства бывшему собственнику (своему супругу), но делает это без заключения договора купли-продажи, а в обыкновенном «бытовом» порядке.

Такая «теневая» сделка не застрахована от различных сложностей и проблем. Во-первых, даже несмотря на наличие родства, после получения доли приобретатель может отказаться уплачивать средства, а, во-вторых, к такому отчуждению могут возникнуть вопросы (например, у налоговых работников). Так что супругам все же рекомендуется придерживаться следующего универсального порядка действий:

Соглашение о разделе совместно нажитого имущества

Соглашение о разделе совместно нажитого имущества и об определении доли каждого супруга должно быть составлено в письменной или печатной форме. Для того, чтобы документ обрел полную юридическую силу, сторонам потребуется не только подписать, но и нотариально его заверить (п. 2 ст. 38 СК РФ). Размер госпошлины за нотариальное удостоверение такой сделки – 0,5% от стоимости разделяемого объекта недвижимости, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). После заключения соглашения сторонам понадобится зарегистрировать его в Росреестре.

В соглашении указываются следующие данные:

1. Дата и место составления документа.
2. ФИО, даты рождения, адреса проживания/регистрации и паспортная информация обоих супругов.
3. Семейное положение сторон со ссылкой на регистрационный документ.
4. Описание имущества, которое планируется поделить (например, для общей квартиры – адрес местонахождения, номер, этаж, площадь, количество комнат).
5. Закрепление за каждым супругом конкретно его доли в праве общей собственности на жилое помещение (например, ½ за мужем и ½ за женой).
6. Сведения о наличии/отсутствии ограничений и обременений имущества.
7. Порядок разрешения споров и внесения изменений в документ.
8. Дата обретения соглашением законной силы.
9. Количество оригинальных экземпляров.
10. Подпись каждого супруга.

Скачать образец соглашения о разделе совместно нажитого имущества

Брачный договор: суть и составление

Брачный договор призван подкрепить собой соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Если соглашение будет заключено без составления брачного договора, его понадобится постоянно актуализировать (ведь нельзя разделить имущество или средства, которые еще не были получены). Брачный договор избавит супругов от необходимости регулярно обновлять соглашение и бесконечно регистрировать его в Росреестре.

Условия и положения брачного договора могут быть изменены в любой момент времени – либо по обоюдному желанию обоих супругов, либо через суд.

Брачный договор так же, как и соглашение, должен иметь письменную (печатную) форму, подписи обеих сторон и нотариальное удостоверение. Регистрировать брачный договор в Росреестре не требуется – он просто остается на руках у супругов и у нотариуса. Обычно в документ вносятся следующие пункты:

1. Дата и место заключения договора.
2. ФИО, даты рождения, адреса проживания/регистрации и паспортная информация обоих супругов.
3. Ссылка на регистрационный документ (свидетельство о браке).
4. Количество оригинальных экземпляров договора.
5. Определение личной собственности каждого супруга (можно перечислить, основываясь на ранее заключенном соглашении о разделе совместно нажитого имущества).
6. Способы распределения доходов между супругами и/или способ распределения приобретаемой недвижимости. Т.к. планируется продать долю, следует указать, что с момента заключения данного договора доходы и недвижимость переходят в личную собственность того собственника, который их получает.
7. Подписи сторон.

Скачать образец брачного договора

Обратите внимание! Человек, подписавший брачный договор по своей воле, должен будет в неукоснительном порядке выполнять его условия. В противном случае по отношению к нему могут быть применены виды ответственности, описанные в ст. 393—397 ГК РФ: это выплата неустойки, возмещение ущерба за пользование чужим имуществом и пр.

Подробнее: Отличие брачного договора от договора о разделе имущества

Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами

Если все вышеперечисленные шаги будут выполнены, супругам понадобится заключить типовый договор купли-продажи доли. Данный контракт требует нотариального удостоверения. Никаких содержательных или формальных особенностей он не предусматривает – здесь так же, как и в обычном договоре купли-продажи, понадобится указать:

• дату и место заключения документа;
• персональную информацию о Продавце и Покупателе;
• техническое описание отчуждаемого объекта недвижимости (… доля в праве общей долевой собственности на конкретную квартиру);
• ссылку на правоустанавливающий документ, в соответствии с которым Продавец приобрел его право собственности на долю;
• стоимость сделки (она не должна сильно отличаться от среднерыночных цен на аналогичные объекты, иначе отчуждение может быть признано недействительным по обращению налоговых сотрудников);
• перечень прописанных и/или проживающих в квартире лиц;
• сведения об ограничениях/обременениях доли;
• способ и порядок расчета;
• права и обязанности сторон;
• порядок разрешения спорных моментов;
• возможное наступление ответственности сторон;
• количество оригинальных экземпляров (по 1 договору на Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестр);
• пункт о необходимости перерегистрации права собственности в Росреестре;
• подписи и реквизиты сторон.

В текст договора не нужно включать никаких упоминаний о том, что Продавец и Покупатель приходятся друг другу супругами. Данная информация не играет существенной роли при проведении сделки.

Договор купли-продажи доли дополняется следующим пакетом документов:

• паспорта обеих сторон;
• выписка из ЕГРН, содержащая информацию об отчуждаемой доле;
• документ, в соответствии с которым Продавец приобрел свое право собственности (например, дарственная на долю квартиры);
• технический план жилого помещения;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• подтверждение соблюдения преимущественного права выкупа, если оно должно было быть учтено (например, предоставление письменных отказов остальных сособственников от приобретения доли);
• передаточный акт (составляется уже после заключения договора купли-продажи и содержит описание нынешнего состояния объекта сделки).

Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

В качестве образца договора можно воспользоваться нижеприведенным документом.

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

Завершение купли-продажи: регистрация в Росреестре и уплата налога

В конце процесса Покупателю понадобится посетить МФЦ или отделение Росреестра с полным комплектом документов, включая договор купли-продажи доли. Необходимо, чтобы государственные служащие актуализировали информацию о владельце недвижимости в единой базе данных и зарегистрировали переход права собственности. За данную процедуру понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Новая выписка из ЕГРН будет готова в срок от 1 до 9 дней.

Продавцу же потребуется завершить процесс купли-продажи уплатой налога НДФЛ и предоставлением налоговой декларации в местное отделение ФНС. Для резидентов РФ размер НДФЛ составляет 13% от всей стоимости сделки.

Уменьшить сумму налога за счет получения имущественного налогового вычета не удастся. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ, супруги признаются взаимозависимыми лицами, которым не полагается предоставление имущественного налогового вычета при совершении имущественных сделок друг с другом.