Квартира была куплена в кредит бывшим мужем до брака

Развод – это событие, которое не проходит без последствий, главным из которых будет раздел имущества. Данный вопрос практически для всех семейных пар становится очень остро, каждый хочет доказать факт наличия своей имущественной доли. Причем это не всегда может происходить в справедливой форме, особенно если супруги не хотят связываться с тяжелой судебной процедурой бракоразводного процесса. Но иногда, все же лучше пройти сложную морально и материально затратную процедуру раздела имущества по закону, особенно если имеются такие нестандартные ситуации, как раздел квартиры купленной до брака в ипотеку. Как правильно делится ипотечная квартира, купленная до вступления в брак и можно ли ее решить мирным путем?

Права супругов на долю

Семейный Кодекс в статье 34 регламентирует права супругов, на равный раздел семейного имущества, нажитого в браке. К такому относится движимое, недвижимое имущество, а также другие материальные ценности, купленные на протяжении действия официального брака за общие деньги, независимо от того, кто больше зарабатывает. Что касаемо купленной ипотеки до брака, то ситуация неоднозначная, так как имеет множество нюансов. В зависимости от этого можно вынести 3 решения раздела недвижимости:

Супруг, который оформил ипотеку до брака, выступает ее полноправным хозяином по документам и данная собственность не делится после развода, а второй супруг не имеет права претендовать на долю этой недвижимости. То есть собственник жилья по договору ипотеки выступает единоличным ее владельцем.
Другая ситуация, если ипотека была оформлена до брака на одного из супругов, после регистрации брака супруги стали жить в этой квартире и совместно погашали оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту. Здесь недвижимость будет относиться как раз таки к совместно нажитому имуществу. Даже если супруга занималась домом и воспитанием детей, а ипотека погашалась из заработка супруга, то все равно такое имущество относится к совместно нажитому. При разделе на суде вы должны доказать этот факт: свидетельскими показаниями, подкрепить к делу чеки, квитанции, выписки.
Менее редко, но иногда доказать полную имущественную собственность на ипотечное жилье, купленное до брака и выплачиваемое во время брака, можно путем приведения весомых фактов, что второй супруг без уважительной причины не работал и полностью находился на содержании мужа или жены. Такое обычно бывает, когда второй супруг признан хроническим наркоманом или алкоголиком, не имеет работы и не занимается домом и детьми. В этом случае есть шанс выиграть дело.

Просто забрать и не разделить квартиру, которая по закону будет относиться к совместно нажитому имуществу, даже если она оформлена на ваше имя – невозможно.

Если и правда, с совместного семейного дохода часть денег шло на погашение ипотеки, то по решению суда, второй супруг имеет право рассчитывать на долю квартиры, согласно половине вложенных средств. Первоначальный взнос и погашенная задолженность до вступления в брак автоматически отходит владельцу квартиры и доказать это совсем несложно на суде. Чтобы не делить квартиру, можно предложить второму супругу компенсировать его имущественную долю в денежном эквиваленте либо отдать равносильно этой сумме другое имущество, если вы хотите остаться при своем жилье.

Если недвижимость куплена в новостройке

Люди, которые сталкивались с ипотечным жильем, знают, что стоимость первичного жилья немного дешевле, чем на вторичном рынке, ввиду того, что она еще не введено в эксплуатацию, а иногда и вовсе находится на этапе строения. В такой ситуации решение проблемы усложняется, так как по факту жилья нет. Если строительство закончилось и квартира полностью готова к заселению, оформляется право собственности. На это может уйти несколько лет, а к тому моменту владелец жилья может вступить в брак. В таком случае недвижимость автоматически признается совместно нажитым имуществом и будет подлежать разделу. Бывают исключения, но здесь необходимо очень грамотно подойти к вопросу, оценить все тонкости ситуации, судебной практики, юридические нюансы, собрать доказательственную базу. Поэтому без помощи опытного юриста не обойтись.

Ситуацию нельзя назвать справедливой, но закон в своих статьях таких оговорок не делает, поэтому имущество будет делиться поровну.

Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе

Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры. Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса. Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов. Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.

Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности. Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее. Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.

Источник

Если квартира куплена в ипотеку до брака, то при разводе раздел такой недвижимости должен производиться в особом порядке.

По закону имущество, которое было приобретено до заключения брака, не является предметом раздела при разводе супругов. Однако, все чаще жилье в ипотеку приобретают молодые пары, которые только еще готовятся к свадьбе, то есть не находятся в официальном браке. Но, согласно статистическим исследованиям, в России едва ли не половина заключенных браков распадается в первые три года после свадьбы.

Ипотека до брака в 2019 году: особенности и нюансы

При официальном разводе, так или иначе, поднимается вопрос о разделе имущества. Если никаких обременений на недвижимость нет, то раздел оформляется в виде соглашения, которое подписывается обоими супругами. Если прийти к соглашению не удалось, то спор разрешается в судебном порядке.

Недвижимость, приобретенная супругами в ипотеку, считается совместным имуществом и подлежит разделу, так же как и долг по кредитным обязательствам. Жилье, приобретенное по ипотечному кредиту до заключения брака, не является общим имуществом, и не подлежит разделу между супругами при разводе. Однако в этой ситуации супруг может претендовать на возмещение части денег, потраченных на погашение кредита.

Закон объясняет это тем, что после регистрации брака полученный супругами доход считается общим, даже если один из супругов не работает. Таким образом, долг по ипотеке гасится из семейного бюджета, а, следовательно, оба супруга имеют одинаковые права на квартиру.

Возможно будет интересно!

Если ипотека оформлена на квартиру до брака, а платежи были общими, то доля от квартиры выделяется, исходя из потраченных средств на погашения долга. В этом случае должны быть представлены все документы, подтверждающие внесение платежей: чеки, квитанции и т.д.

В случае, если супруга после заключения брака ушла в декретный отпуск, и не участвовала в оплате по ипотеке, она все равно имеет права на выделение доли, даже если ипотека была оформлена ее мужем до свадьбы и гасил долг по кредиту он единолично.

Варианты раздела ипотеки, оформленной до свадьбы.

При расторжении брака ипотека может быть признана личным долгом супруга, который оформлял ее до брака, если ипотека погашалась в совместном браке. Второй супруг в этом случае может получить возмещение внесенных платежей по соглашению сторон либо по судебному решению.
Другим вариантом может стать раздел квартиры на доли и переоформление ипотеки на каждого из супругов порознь.
Оплата долга по ипотеке производится бывшими супругами после процедуры развода совместно. Раздел имущества в этом случае происходит после полного погашения ипотеки.

Банк вправе потребовать досрочного погашения долга, в случае, если официальный доход заемщика значительно снижается после развода. Такой ситуацией может стать выплата алиментов.

Если в ипотеку до брака приобреталась квартира в строящемся доме, а его сдача произошла уже после свадьбы, то такая квартира будет считаться совместно нажитой. Дело в том, что право собственности на недвижимость заемщик получит только после сдачи построенного объекта, и если свидетельство получено в браке, то юридически квартира будет общей и при разводе делится поровну. Супруг, оформлявший ипотеку, может претендовать только на возмещение средств, потраченных на погашение кредита.

Если ипотека на недвижимость оформлялась на стадии котлована, так же как и в случае с квартирой в новостройке свидетельство будет получено после окончания строительства дома. Если это происходит после того, как заемщик оформил брак, то квартира будет считаться общей. Но если сдача дома происходила после того, как супруги развелись, второй супруг по закону не получит прав на нее.

Что причитается второму супругу при разводе

При разводе второй супруг после погашения ипотеки может получить в квартире долю, соответствующую потраченным личным средствам. Возможно получение денежной компенсации данных средств от супруга, оформившего добрачную ипотеку. Также один из супругов может оформить ипотечный заём на выделенную долю в квартире и оплачивать его самостоятельно.

Существует еще один вариант: супруги при разводе вправе продать квартиру при согласии банка-залогодержателя, а полученную сумму поделить по соглашению.

Погашение ипотеки до заключения брака

При полном погашении ипотечного займа до свадьбы владельцем недвижимости является один из супругов. Но второй супруг вправе потребовать компенсацию денежных средств или долю в этой квартире в случае, если после свадьбы ее стоимость повысилась. Это может произойти вследствие капитального ремонта, перепланировки и пр. При представлении документов, подтверждающих объем затраченных средств, определяется и размер компенсации или доли второго супруга.

Возможно будет интересно!

Судебная практика

В случае, если супруги не достигли компромисса по вопросу раздела имущества, данный вопрос решается в суде. Иск, заполненный в соответствии с требованиями, вместе с представленными документами сторон рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры, в присутствии бывших супругов. В процессе суд должен учесть интересы детей, а также банка-кредитора.

Чтобы защитить свои имущественные права и предупредить возможные неприятные последствия развода, специалисты настоятельно рекомендуют выбрать один из вариантов:

закрепить распределение имущества и кредитных обязательств путем составления соглашения;
составить брачный договор с указанием доли, причитающейся каждому из супругов, размер компенсации за нее, объем платежей каждого из супругов и прочие условия;
погасить ипотечный кредит до свадьбы.

Составление договоров, указанных в 1 и 2 пунктах, возможно непосредственно в банке при оформлении ипотеки. Наличие подобных документов может стать еще одним фактором, повышающим вероятность одобрения заявки.

Брачный договор

Данный документ в нашей стране пока не стал популярным, однако он может предотвратить многие проблемные ситуации, конкретно прописав, что будет при разводе, в том числе с ипотечным имуществом, приобретенном до брака. Согласно российскому семейному законодательству, супруги могут установить различные режимы собственности на различное имущество.

Договор признается ничтожным в случае, если он ущемляет права кого-либо из супругов. Документ заверяется нотариально и подписывается обоими супругами по взаимному согласию с его условиями.

Возможно будет интересно!

О наличии оформленного брачного договора необходимо в обязательном порядке уведомить банк. Существуют ситуации, когда кредитору будет выгодно, если заемщик и собственник будет одно и то же лицо, поэтому он может попросить второго супруга написать отказ от доли. Это предложение абсолютно незаконно.

В случае, если ипотека, оформленная до заключения брака, не погашена на момент развода, распоряжаться недвижимостью без согласия банка-кредитора невозможно. При разделе квартиры на части падает ее стоимость, что противоречит интересам залогодержателя. Чтобы избежать такой ситуации супруга можно включить в ипотечный договор в роли созаемщика без выделения доли в долге. Порядок оплаты в такой ситуации супруги оговаривают между собой.

Источник

Уважаемые коллеги, продолжая тему, я подбросил кафедре гражданского права и процесса Тюменского ГУ такую вот задачку:

Ситуация:
1. Гражданин, до вступления в брак, приобрел квартиру с использованием средств ипотечного кредита.
Стоимость квартиры=сумма кредита =2млн.(на 20лет)
общая сумма выплат по кредиту=3млн (2кк тело кредита+1кк проценты за весь срок )
2. Спустя 5 лет Гражданин вступил в брак. На этот момент он выплатил Банку 1кк.
3. Спустя еще 5 лет брак расторгнут. За этот период супругами было выплачены Банку оставшиеся 2кк, обязательство исполнено.
4. Супруга (Истец), при разделе имущества в судебном порядке требует 1/2 доли в праве собственности на квартиру, либо денежную компенсацию в размере 1/2 от выплаченных 2кк, т.е. 1кк. (что соответствует 1/2 стоимости квартиры)

Интерес Ответчика (с которым остается ребенок) сохранить квартиру. И, естественно, не платить ничего

На мой взгляд, следует выделять 2 момента в пункте 1.:
1) квартира приобретена Ответчиком до брака => разделу не подлежит.
2) одновременно Ответчиком было приобретено долговое (кредитное) обязательство, которое:
– является личным обязательством Ответчика
– обеспечено залогом личного имущества Ответчика
– Истец не выступает созаемщиком по кредитному договору => не является солидарным ответчиком.

Таким образом, Ответчик ходатайствует об исключении квартиры из состава имущества, подлежащего разделу на указанных основаниях.

Остается часть обязательства в размере 2кк, исполненное за счет общего совместного имущества супругов.

Вот вопросы:

1. Прав ли я, разграничивая приобретение жилья и получение кредита в обособленные правоотношения (ведь есть договор КП и есть КД) ?
2. Может ли Истец требовать 1/2 доли в праве собственности на квартиру?
3. Может ли Истец требовать компенсации за участие в исполнении личного обязательства ответчика?
4. Стоит ли обращать внимание Суда на то, что исполнение кредитного обязательства было обеспечено залогом квартиры, в которой проживали Истец, Ответчик и их ребенок (прописаны, другого жилья нет и не было), и в случае обращения взыскания на предмет залога, лишились бы жилья все вместе, => исполнение обязательства супругами происходило за счет общих средств в интересах семьи в целом?
5. Есть ли судебная практика по аналогичным делам?
6. Можно ли в этой ситуации как-то использовать в интересах Ответчика тот факт, что ребенок остается с ним (скажем, для уменьшения размера компенсации)?

И вот ответ теоретиков, в том числе к.ю.н. Красновой Т.В., чья специализация – имущественные отношения супругов и раздел их имущества:

Несмотря на то, что фабула сформулирована вами предельно ясно и абсолютно корректно, бось, что однозначного безоговорочного ответа на поставленные вопросы не даст никто. Действительно, судебная практика по данным проблемам начинает формироваться. Однако ее анализ только подтверждает, что все зависит от позиции судьи. Моя личная позиция совпадает с вашей:

1) да, я считаю, что право собственности, возникающее в таких случаях с момента регистрации (самый главный аргумент), возникло до заключения брака.

2) Полагаю, что в данном случае действительно необходимо разграничивать правоотношения, породившие право собственности, и указанную вами имущественную обязанность. В итоге мы оцениваем два взаимосвязанных, но разных результата: квартира на праве собственности и долг, обременяющий квартиру.

3) Что касается обязательства. Сложность заключается в отсутствии четкого указания в ст. 45 СК РФ на то какие именно обязательства относятся к личным, а какие – к общим. Между тем, по общим правилам ГК РФ обязанность возникает у лица, являющегося стороной в обязательстве (т.е. Ответчик), обязательство возникло до брака, что дает основания не считать его общим, и имущественная обязанность обременяет личное имущество (полностью разделяю ваши доводы).

4) Ст. 37 СК РФ, по моему мнению, к отношениям по поводу квартиры не применима: нельзя трансформировать право собственности Ответчика в право общей собственности, т.к. нет факта значительного увеличения стоимости квартиры за счет вложения средств.

5) Я думаю, что права Истца здесь ограничиваются ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Тот факт, что супруги выплачивали долг за счет общих средств, не противоречит ст. 35 СК РФ – они с общего согласия осуществляли распоряжение общим имуществом, а именно – деньгами. Любой собственник вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, тем более, что сам заинтересован в сохранении своего права пользования этой квартирой. Удовлетворения требования о компенсации в этом случае, по сути, предполагало бы возможность компенсации в любых случаях, связанных с личностью одного из супругов (трата общих средств на дорогостоящее лечение, на содержание его личного автомобиля, на подарки его друзьям и т.п.).

6) Тот факт, что ребенок остается с Ответчиком дает возможность взыскания алиментов на этого ребенка и, если общему ребенку еще нет трех лет и ответчик женщина, то и алиментов на Ответчика. Также это дает слабую надежду на увеличение доли Ответчика в общем имуществе по ст. 39 СК РФ – в интересах несовершеннолетних детей, но это только право суда, и понятие «интерсы детей» оценочное, оно далеко не всегда заключается лишь в том, что ребенка нужно содержать (повторюсь, что для этого существуют алименты).

7) В судебной практике на этот счет встречаются разные, подчас удивительные, решения. Некоторые судьи пытаются применить упомянутую выше ст. 37 СК РФ, некоторые вообще не считают возможным применять СК РФ и, руководствуясь субъективным чувством справедливости и ГК РФ, пытаются мотивировать либо неосновательным обогащением, либо необходимостью возмещения проиведенных вложений. Решения вышестоящих судов мне пока не попадались.

8) Таким образом, предлагаю вам быть уверенным в своей правоте, но ничего не гарантировать.

Еще раз прошу кидать на форум или мой е-мэйл ссылочки на решения суда по этой категории дел, т.к. сам сослаться не могу.

Источник