Может ли бывшая жена продать свою долю квартира в ипотеке

3 863 просмотров

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки. Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков. Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

• Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
• Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Оптимальный вариант — договориться о приобретении части квартиры с содольщиком. При доверительных отношениях можно попросить предоплату, погасить кредит и оформить сделку без привлечения банка. В противном случае действия по отчуждению имущества возможны только с участием кредитной организации.

Получение согласия на продажу доли

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

1. Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
2. Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

Скачать образец оповещения о продаже доли

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

1. Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
2. Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
3. Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Другой содольщик не может запретить продажу. Препятствовать сделке вправе только банк-залогодержатель, а также органы опеки и попечительства, если владелец реализуемого имущества — несовершеннолетний.

Особенности продажи доли ребенка

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

Максимальный риск несет покупатель. Он вносит сумму в счет погашения кредита еще до того, как ему перейдет имущество согласно договору. Такой вариант подходит лицам, имеющим близкие, доверительные отношения, например — родственникам, содольщикам. С третьими лицами можно заключить дополнительные соглашения, исключающие риск невозврата средств.

Передача кредита

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

1. Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
2. Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
3. Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
4. Регистрация договора в ЕГРН.
5. Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

В данном случае риски для продавца, покупателя и банка минимальные. Каждый имеет гарантию взаимного выполнения обязательств.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

Суд обязывает прочих жильцов выплатить владельцу сумму, соразмерную стоимости его части недвижимости. Однако в случае с ипотекой имущество принадлежит банку, и финучреждение является третьим заинтересованным лицом. Через суд можно истребовать средства, внесенные на счет банка в счет погашения кредита и просить о переводе кредита единолично на совладельца.

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства. При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

Для оформления сделки договор необходимо заверить у нотариуса. При нахождении квартиры или ее части в ипотеке нужно обратиться к нотариусу банка. Он проверит чистоту сделки, поможет оформить договор.

В документе указывается информация:

• дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
• стоимость доли;
• сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
• гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
• описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
• обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
• сроки выписки жильцов;
• передаточный акт;
• количество экземпляров, приложения, подписи сторон.

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

• Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
• При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
• Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
• Техпаспорт на объект недвижимости.
• Справка о числе прописанных лиц.
• Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
• Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью. При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар. Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

Поскольку продажу доли контролирует банк, занизить стоимость имущества для снижения налога не получится.

• Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
• За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
• Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
• За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.

Риски для продавца и покупателя

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.