Может ли муж продать квартиру приобретенную до брака бывшей жене
Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.
Особенности правового статуса
После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.
Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:
- Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
- Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
- Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.
Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.
Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:
- Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
- Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
- Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.
Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.
Когда такое возможно?
В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.
Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:
- Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
- Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
- Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.
Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.
Как это сделать?
Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:
- Оформить договор дарения.
- Оставить жилплощадь в наследство.
- Выделить соответствующую долю и продать ее.
Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.
Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.
Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.
Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.
Может ли купить в ипотеку?
Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.
Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:
- Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
- При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.
Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.
Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.
Основные сложности
- Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях. Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный. Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.
- При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку. Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.
Последствия сделки
Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:
- Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
- Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
- Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.
Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют. Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить. Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник
полученные от ее продажи будут ли являться совместной собственностью?
Продать квартиру можете без согласия, имущество приобретённое до брака, является индивидуальной собственностью.
Денежные средства, вырученные от продажи станут совместными, как только вы ими распорядитесь, например купите квартиру.
Доказать обратное будет крайне сложно.
Поэтому лучше обезопасить себя брачным договором.
Согласно статьи 256 ГК РФ. Общая собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.
Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное.
3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.
Согласие супруга на продажу квартиры купленной до брака не нужно, так согласно ч.2 статьи 256 ГК РФ собственность принадлежит только Вам за исключением установления, что супругом во время Вашей совместной жизни бы ли крупные вложения в имущество (капитальный ремонт к примеру, что существенно могло увеличить стоимость жилья) .
Деньги от продажи такой недвижимости принадлежат только Вам. Но на всякий случай нужны подтверждающие документы, чтобы у вас хранились, что денежные средства (конкретная сумма) выручены от продажи квартиры, приобретенной до брака.
Пожалуйста, еще такой момент. Если деньги от продажи моей добрачной квартиры я подарю внуку, на которые он купит квартиру и переподарит ее мне (чтобы муж не мог претендовать), возможен ли такой вариант?
Да, такой вариант возможен…
Согласно ч. 1 Статьи 36 СК РФ Имущество каждого из супругов
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. То есть полученное в браке имущество в дар также будет являться Вашим и разделу не подлежит.
Похожие вопросы
Администратор печатает сообщение
Источник
12 лет назад сын выкупил у сожителя своей матери вторую часть дома. (первая принадлежит матери). В браке не состоял на тот период. Сейчас он женат, имеет двоих малолетних детей. Живёт одельно от матери в собственной квартире. Хочет свою часть материнского дома продать или подарить своей родной сестре, проживающей с матерью. Может ли он без согласия своей жены это сделать? Или нужно обязательно согласие?
01 Сентября 2017, 14:49, вопрос №1740340 Надежда, г. Новороссийск
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (5)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Мартынюк Виталий
Юрист, г. Санкт-Петербург
СК РФ, Статья 34. Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Нижневартовск
Здравствуйте! На имущество, приобретенная одним из супругов до брака не распространяется режим совместной собственности, поэтому разрешение второго супруга на проведение отчуждения не требуется,
Если у Вас есть вопросы, задавайте их, отвечу с пониманием. Вы
имеете возможность обратиться ко мне в чате и заказать персональную
консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Спасибо за обращение!
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Может ли он без согласия своей жены это сделать? Или нужно обязательно согласие?
Надежда
Никакого согласия не нужно, поскольку имущество, приобретенное ДО брака является личным и на него не распрастраняется режим совместно собственности.
Ст. 36 СК РФ –
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте!
да, может. это его личное имущество, которым он праве распорядиться как ему угодно: продать или подарить или еще как.
Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Надежда, здравствуйте!
Действующее семейное законодательство предусматривает необходимость предоставления согласия второго супруга в случаях распоряжения общим недвижимым имуществом, приобретенным в браке.
Данное правило предусмотрено п.3 ст. 35 Семейного кодекса. Если один из супругов намерен заключить сделку по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (отчуждение недвижимого имущества); сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (отчуждение долей в недвижимом имуществе), или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Если подобная сделка была произведена без получения нотариального согласия второго супруга, он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Надежда, если у вас остались вопросы, вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Читатели часто спрашивают, может ли бывший муж продать квартиру бывшей жене? Закон разрешает сделки между родственниками. Но есть особенности, зависящие от правового статуса квартиры. Нюансы важно учесть, иначе следующая продажа квартиры вызовет трудности.
Правовой статус объекта
Право распоряжаться имуществом (свободно продавать/ покупать) зависит от способа его приобретения:
- Жилье, перешедшее в собственность посредством безвозмездной сделки: дарение, наследование. Право супруга свободно распоряжаться объектом сохраняется в полном объеме, без ограничений. Состояло лицо в браке на момент передачи объекта или нет – с точки зрения законодательства значения не имеет. Полученная мужем от родителей по наследству квартиры остается только его.
- Квартира/дом, приобретенные до регистрации брака. Ограничений распоряжаться имуществом закон не накладывает. Сложности возможны, если владелец имеет несовершеннолетних детей.
- Квартира, приобретенная супругами совместно или мужем/женой в период совместного проживания в гражданском (зарегистрированном ЗАГС) браке, является совместной собственностью. Общей собственностью нельзя распоряжаться единолично.
Жилье, являющееся личной собственностью, отчуждается по общим правилам. Продажа квартиры бывшей жене не отличается от реализации объекта стороннему покупателю.
Продажа недвижимости, находящейся в совместном владении (собственности) сопровождается:
- Согласованием сделки с другими собственниками. Письменное согласие совладельцев обязательно. Отсутствие согласия делает продажу невозможной.
- Заключением ДКП каждого собственника с покупателем. Допускается один договор с указанием всех продавцов.
Важно: продажа квартиры, находящейся в совместной (общей) собственности, невозможна без согласия совладельцев. Не путать с долевой собственностью!
Как продать совместно нажитую квартиру бывшей жене
Прежде чем приступить к продаже или покупке недвижимости после развода, нужно определиться долю жены и долю мужа. Также необходимо определить части, принадлежащие несовершеннолетним детям.
Выделить доли можно двумя способами: разделить имущество (дом, дачу, квартиру) в суде или добровольно заключить соглашение о разделе собственности. В первом случае подается исковое заявление. После чего стороны доказывают свои права на недвижимость (часть недвижимости). Если квартира приобреталась исключительно на деньги супруга, есть шанс доказать право на 100% помещения.
Важно: взаиморасчеты между мужем и женой иногда удобнее произвести до развода, например, с помощью дарственной.
Для урегулирования вопроса в добровольном порядке, нужно обратиться к нотариусу с соглашением о разделе. Сам документ разрабатывает юрист. Нередко такие услуги оказывает нотариус. Брать типовой экземпляр из интернета крайне не рекомендуется, даже если после развода с женой сохранились хорошие отношения.
После составления соглашения и заверения в нотариате, переход права собственности нужно зарегистрировать. Получив свидетельство, можно приступать к продаже. Процедура проходит в обычном порядке, установленном действующим законодательством. Личность покупателя не важна. Сделка оформляется по общим правилам.
Процедура продажи загородного дома/ дачи после развода не отличается от продажи квартиры в городе. Сначала урегулируются вопросы, связанные с правом собственности на объект. Затем, производится поиск покупателя, заключение ДКП и регистрация сделки в Росреестре.
Как продать квартиру бывшей жене, купленную до регистрации отношений
Недвижимость, приобретенная до заключения брака, остается единоличной собственностью после бракосочетания. Если впоследствии объект (дом, квартира) не был подарен или передан по иным основаниям, продать ее несложно. Оформление согласия жены не требуется. Сделка проходит в соответствии в ГК РФ.
Порядок действий при продаже квартиры, приобретенной до брака:
- Заключение ДКП.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Получение документа, подтверждающего переход права собственности жене.
Если оформление развода не завершено, а сделку купли-продажи нужно провести срочно, в ДКП нужно обязательно указать, что недвижимость переходит исключительно в личную собственность покупателя. В противном случае возникнет правовая коллизия, поскольку приобретенное в период брака является собственностью обоих супругов.
Как продать квартиру, купленную после развода
Читатели нередко спрашивают, через сколько после развода можно покупать недвижимость, чтобы бывшая супруга не могла претендовать на долю. По закону покупку можно совершать сразу после получения свидетельства в ЗАГСе. Никакого права у бывшей жены на недвижимость не будет.
Важно: если совместно нажитое не удалось разделить по доброй воле сторон, а развод не сопровождался разделом, претендовать на собственность (денежные средства) бывшего мужа жена сможет. Право предусмотрено Семейным кодексом. Наличие брачного контракта меняет ситуацию.
Как видим, продать квартиру после развода несложно. Юридические сложности могут возникнуть, когда жилье находится в совместной собственности, а договориться о разделе имущества с женой по согласию не удалось.
Источник