Может ли продать бывший муж свою долю если прописан ребенок

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет. Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство. Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами. Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке. Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Можно ли произвести такую сделку, если одному из собственников нет 18 лет?

Если же возникла ситуация, при которой необходимо продать часть квартиры, вторым собственником которой является гражданин, не достигший возраста 18 лет, то тогда необходимо получить разрешение в письменном виде на подобные действия от попечителей ребёнка и органов опеки, так как именно они являются теми, кто следит за учётом его интересов.

В продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка важную роль играют органы опеки. Следует доказать им, что это не нарушит прав несовершеннолетнего собственника и не ухудшит условия его проживания.

Нюансы, если лицо, не достигшее совершеннолетия, только прописано, но не является собственником

В таком случае процесс будет проходить несколько легче, так как уже нет необходимости получать разрешение от органов опеки и попечительства. Однако тут существует проблема в том, что в квартире, на которую оформляется договор купли-продажи, не должны быть прописаны лица, которым не исполнилось 18 лет.

Таким образом, ребёнка придется не только выписать из нынешнего жилища, но и зарегистрировать по другому месту жительства, так как сделка будет невозможна при отсутствии у него прописки где-либо.

Есть небольшие нюансы при оформлении прописки ребёнка в зависимости от его возраста:

• До 10 лет: согласно статье 20 Гражданского Кодекса РФ это могут сделать только законные представители, подав заявление в паспортный стол по месту жительства.
• 10-14 лет: несовершеннолетний гражданин может быть зарегистрирован по адресу проживания бабушки и дедушки, а также братьев и сестер, которым исполнилось 18 лет.
• 14-18 лет: возможно проживание в квартире, не зарегистрированной ни на одного родственника.

Варианты продажи

Переход части жилища, которая находится в собственности лица возрастом менее 18 лет, в другие руки не может быть осуществима, если ребёнок остается без места для проживания по документам.

Органы опеки и попечительства никогда не выдадут разрешения, если такому лицу не будет предоставлена доля в новой квартире, соизмеримая со старой. Без такого документа сделка будет признана недействительной по решению суда.

Существует 2 варианта продажи квартиры:

1. Продажа осуществима, если прописать ребёнка у родственников, не приобретая новую квартиру.
2. При получении новой жилплощади передать во владение ребёнка её долю.

В какие инстанции необходимо обратиться?

В процессе оформления подобной сделки придётся обойти немало инстанций.

Основные инстанции для совершения сделки:

1. Для правильно оформления согласия на продажу квартиры необходимо посетить нотариуса.
2. Органы опеки и попечительства должны выдать разрешение на изменение статуса доли несовершеннолетнего лица.
3. Для снятия его с учёта и аннулирования прописки на старой жилплощади следует обратиться в паспортный стол по месту жительства.
4. Далее процесс происходит так, как и при обычной продаже доли в квартире без особых нюансов, то есть сначала поход к нотариусу, затем оформление в регистрационной палате.

Как действовать – пошаговая инструкция

Начать стоит с заверения у нотариуса согласия на осуществления подобных действий с собственностью ребёнка. Затем происходит получение разрешения в органах опеки и попечительства.

В данном процессе должны принимать участие оба родителя. Если же это невозможно из-за отсутствия хотя бы одного из них в связи с оформлением развода, наличием нежелания реализации доли ребёнка или же вовсе невозможно установить местоположение опекуна, то в таком случае решение будет принимать суд. Альтернативой этому может стать предоставление согласия в письменном виде или документа о лишении родительских прав.

Подготовка документов

Пакет необходимых документов для осуществления сделки:

• паспорт матери и отца;
• свидетельство о рождении ребёнка или же паспорт, если есть;
• справка о покупке жилья, гарантирующая ребёнку его часть;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
• разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
• выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Составление договора купли-продажи

Договор составляется в присутствии родителей ребёнка и с разрешения органов опеки. В остальном же данный документ никак не отличается от остальных, связанных с продажей недвижимости.

Нюансом же здесь является то, что в преамбуле такого документа должны быть указаны подробные сведения представителя ребёнка, если ему нет 14 лет. В возрасте от 14 до 18 лет подросток может уже ставить свою подпись, но с согласия представителя, представленного в письменном виде.

Процесс составления подобного договора может быть и проведен без надзора органов опеки, однако в таком случае несовершеннолетний гражданин не должен быть собственником жилплощади, а лишь прописан там.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Регистрация сделки

При регистрации стоит учесть, что помимо документов, которые необходимы для регистрации в любом случае, нужно составить заявление на её совершение.

Требуется подготовить дополнительные документы:

1. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего.
2. Документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей:
   • решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным);
   • свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК).
3. Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК).
4. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
5. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

• Скачать бланк согласия законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним
• Скачать образец согласия законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним

Порядок Осуществления сделки указан в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

Процесс продажи доли квартиры несовершеннолетнего ребёнка отличается от обычной сделки. Основной же особенность в такой ситуации является увеличения количества сторон, участвующих в этом процессе. Также при проведении подобной сделки стоит учитывать, что к условиям проживания лица, которому нет 18 лет, будет всегда приковано огромное внимание со стороны различных органов.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как продать долю в квартире с несовершеннолетним ребенком: