После развода бывший муж не хочет продавать квартиру
Как утверждает статья 38 Семейного Кодекса, все, что приобрели супруги в процессе семейной жизни вплоть до развода, является их совместной собственностью. В первую очередь это касается недвижимости пары — она должна быть разменяна либо реализована, а сумма разделена поровну. Но как же поступить в ситуации, когда муж после развода не хочет продавать квартиру.
Как делится имущества после прекращения брака
Недвижимость не подлежит разделению при разводе лишь в том случае, если одна из сторон покупала ее до свадьбы либо на личные средства. Родители жены подарили ей деньги на приобретение квадратных метров, о чем свидетельствует соответствующее соглашение. Либо недвижимость перешла к мужу по наследству от бабушки уже после свадьбы, а после развода бывший муж продал квартиру. Но и здесь возможны нюансы.
Даже если имущество было получено по наследству или по договору дарения одним из супругов, но вторая сторона на протяжении совместной жизни внесла существенный материальный вклад в улучшении состояния недвижимости, то судья может принять решение о переводе недвижимости в категорию общего имущества.
Если квартира была приобретена супругами после дня свадьбы, но один из них не работал все это время без уважительной причины, причинял вред имуществу, и эти факты получат подтверждение в ходе судебного рассмотрения, то недвижимость может отойти благополучной стороне.
В судебной практике существует понятие срока давности по разделу совместно нажитой собственности. Этот период составляет 3 года. Такая формулировка часто вводит в заблуждение граждан, считающих, что если вторая половина не предъявила претензии и не заявила о своих намерениях продажи квартиры в процессе развода, то с недвижимостью можно делать все что угодно. Но это не так — трехлетний срок на право оспорить действия экс-супруга отсчитывается с того момента, как один из супругов узнал о нарушении его права собственности на общие квадратные метры.
Продажа недвижимого имущества без согласия экс-супруги
К примеру, пара прожила в браке 10 лет. За это время семья обзавелась трехкомнатными апартаментами. После болезненного бракоразводного процесса супруга забрала двоих детей и приехала к своим родителям в другой город. Прошло время, женщина успокоилась, наладила свою жизнь и решила заняться разделом имущества. Но наведавшись на прежнее место жительства, она узнала, что бывший муж продал квартиру после развода, не уведомив ее о сделке.
Естественно, супруга обратилась к юристу с вопросом — допустимо ли оспаривание договора купли-продажи согласно действующему законодательству. Ответ однозначен — женщина имеет право на обжалование, так как имело место грубое нарушение права собственности на общее имущество — муж продал оспариваемое имущество после развода, не получив разрешения экс-супруги.
Понятие распоряжения общим имуществом не имеет временных рамок и относится ко всему, что было куплено супругами в браке на общие доходы. Речь о его разделе может идти вне зависимости от того, когда состоялся бракоразводный процесс — через 10 или через 20 лет. Другое дело, если между супругом и супругой был заключен брачный договор, в котором черным по белому прописаны права сторон, либо имеет место добровольное соглашение о разделе собственности, а также судебное решение о делении нажитого супругами имущества.
Во всех остальных случаях при купле-продаже любого имущества после расторжения брака супруг должен согласовать сделку с бывшей второй половиной. Особенно если речь идет о недвижимости — для оформления ДКП мужчина должен предоставить нотариусу официально оформленное согласие супруги на продажу имущества после развода. Перед сделкой владелец обязан уведомить покупателя, что объект, который продается, был куплен в браке. Если мужчина этого не сделал сознательно, то его действия квалифицируются как мошенничество с целью получения выгоды и подлежат оспариванию.
На деле провернуть такую аферу несложно — достаточно заявить об утере паспорта, получить новый документ без штампа о браке и разводе и умолчать при заключении соглашения купли-продажи о том, что продавец не является единоличным собственником имущества. В подобной ситуации женщина имеет право подать иск против бывшего мужа и потребовать прекращения действия ДКП либо возмещения половины от стоимости проданного жилья.
Деление имущества при наличии детей
К примеру, супруги владеют недвижимостью, общая площадь которой составляет 50 квадратных метров, где прописаны муж, жена и двое их малолетних наследников. При размене такого варианта получить две равноценные квартиры с площадью, достаточной для проживания детей, невозможно. Также нет никакого шанса продать имущество и разделить деньги поровну. Вырученной суммы попросту недостаточно для приобретения нормальной квартиры. Здесь возможны несколько вариантов выхода из ситуации.
- Женщина остается проживать в квартире вместе с детьми и выплачивает экс-супругу денежную компенсацию за его половину.
- Пара продолжает сосуществовать на одной территории до того момента, пока детям не исполнится 18 лет.
- Муж забирает в собственность другое ценное имущество, нажитое совместно — автомобиль, земельный участок, гараж и так далее.
- Супруги обращаются в суд с просьбой выделить долю каждого из них в общей недвижимости, после чего могут продать ее или подарить детям.
В исключительных случаях суд может встать на сторону матери или отца, на попечении которых остаются несовершеннолетние, и присудить им большую часть недвижимости. Причинами для подобного решения может стать инвалидность ребенка или родителя, низкий уровень дохода и прочие обстоятельства, которые рассматриваются индивидуально в каждом конкретном случае. Залогом успеха в таком деле является документальная база, собранная истцом для подтверждения своих требований.
Вообще дела, когда продается имущество при наличии несовершеннолетних — сфера очень тонкая, зависящая от многих факторов — от дохода родителя, с которым остаются проживать отпрыски, наличия у него другого жилья и так далее. Лучше всего перед тем как собраться продать квартиру при разводе с ребенком, проконсультироваться с опытным юристом и адекватно оценить шансы на раздел. Можно обратиться в юридическую контору лично, а можно получить бесплатную консультацию опытного специалиста в области права не выходя из дома — просто задать вопрос на сайте.
Деление приватизированных и ипотечных квадратных метров
По-другому обстоит дело с разделом приватизированного имущества. В такой ситуации недвижимость делится согласно долям, обозначенным в договоре приватизации. Если жилье было приватизировано на двоих супругов, то при расторжении брака оно будет разделено поровну. Если же в приватизации принимали участие несовершеннолетние отпрыски пары, то жилье будет поделено с учетом их долей, переходящих до момента совершеннолетия детей в распоряжение родителя, с которым они будут проживать.
Квартира, находящаяся в ипотечном кредитовании, подлежит разделу так же, как и остальное имущество супругов, то есть поровну между мужем и женой. Исключение составляют лишь случаи, когда для ее приобретения был использован материнский капитал или государственная дотация в виде военной ипотеки. Тогда между мужчиной и женщиной будут делиться лишь средства, вложенные в покупку без учета госвыплат.
Если при разводе судом были выделены доли каждого собственника или в ситуации с приватизированным жильем одна из сторон хочет продавать свою часть квадратных метров, первоочередное право на сделку купли-продажи принадлежит второму владельцу. Продающая сторона должна уведомить его о своих намерениях и предложить образец договора купли-продажи квартиры при разводе с четко обозначенной стоимостью.
На обдумывание и поиск денежных средств второй стороне дается один месяц, по истечении которого гражданин должен либо приобрести долю у бывшего супруга, либо отказаться от нее в письменной форме. Но если станет известно, что сторона-продавец предложила покупателю цену меньшую, нежели бывшему супругу, тот имеет право на оспаривание заниженной стоимости при продаже недвижимости при разводе и на требование признать данное соглашение недействительным.
Источник
Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?
В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?
Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.
Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода
Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.
Это же касается бизнеса и других активов.
Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.
Если возникла необходимость решения споров связанных с разделом имущества, лучше сразу обратиться к юристам по телефону горячей линии, или задать свой вопрос в форме на сайте.
В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.
Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь формально Росреестр, если паспорт был поменян не проверят были если продавец в браке или нет. А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.
Чтобы избежать проблем, при разводе рекомендуется оформить у нотариуса соглашение о разделе имущества.
В какой форме следует получить согласие
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Если согласия получено не было
Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.
Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.
Судебные споры по признанию сделок недействительными, относятся к сложным категориям дел, а споры по общему имуществу супругов, подавно. Если вы хотите достичь положительного результата, обращайтесь к профессионалам.
Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.
В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.
Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.
Ситуация с продажей доли в квартире
Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?
В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.
В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.
Помните, продать долю возможно на тех же условиях и цене, которые были предложены вашему супругу. Если продадите дешевле, это будет основанием к оспариванию сделки.
Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.
Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.
Подведем основные итоги
Итак, если супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.
И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.
Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.
Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.
Обязательно поделитесь с друзьями!
53 Сообщений. Вопросы и ответы юриста на тему: “Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга”
Источник
Продать квартиру после развода бывает сложно. Нет закона, который поможет надавить на второго собственника и заставить его заключить сделку. Нельзя заставить согласиться на цену, когда один из супругов против.
Риелтор агентства “Этажи” объясняет, к чему надо быть готовым, если решили после развода продать квартиру самостоятельно
Меня зовут Александр, я риелтор “Этажей”. К нам обратился клиент, который хотел продать свою долю в квартире. Недвижимость осталась после развода и была в общей собственности с бывшей женой.
Последние 5 лет квартира стояла пустой. Супруги пытались продать ее самостоятельно, но каждый раз сделка срывалась, так как они не могли договориться. Были и другие сложности:
В квартире были доли детей
Для продажи недвижимости нужно было получить разрешение органов опеки.
В квартире были долги по коммунальным платежам
Оплата по коммуналке была разделена между счетами мужа и жены. Если один из супругов не оплачивает коммунальные услуги, по закону долг начисляют только на его счет.
Что говорит закон о разделении счетов за квартиру
В нашем случае муж оплачивал свою часть коммуналки вовремя. Поэтому долги по квартире начислили по долям жены и детей.
У жены было 2 непогашенных кредита в банке
Банки подали в суд и арестовали квартиру. Чтобы снять арест и продать квартиру, сначала нужно погасить долги.
Супруги не хотели встречаться и даже общаться по телефону
В этой сделке пошло не так все, что могло пойти не так, — но мне все равно удалось продать квартиру. Узнайте, к чему нужно быть готовым в такой ситуации, если решили не привлекать к сделке риелторов и юристов.
Александр Кураев, риелтор АН “Этажи”. Помог продать квартиру разведенных супругов
С чего начать продажу квартиры с бывшим супругом
Продаем долю в квартире
Продажа своей доли — это сделка, в которой почти не нужно встречаться и общаться с бывшим супругом.
Если в паре кто-то решает продать свою долю, у второго супруга есть преимущественное право выкупить ее. Это значит, что сначала долю предлагают выкупить второму собственнику. Если он отказывается, квартиру можно продавать другому покупателю.
Что говорит закон о праве выкупа доли
Чтобы продать долю в квартире:
Связываемся с бывшим супругом
Сообщаем ему о том, что хотим продать свою долю в квартире. Предлагаем ему выкупить свою долю.
Если второй супруг не хочет выкупить долю в квартире, просим его оформить отказ
Отказ от сделки нужно заверить у нотариуса. Стоимость заверения отказа — около 1500 рублей.
от 1000 рублей стоит заверить отказ от сделки у нотариуса
По закону без нотариального отказа второго супруга нельзя продавать свою долю. Если каким-то образом муж продал свою долю без письменного отказа, жена имеет право обратиться в суд. Суд признает сделку недействительной, и жена сможет выкупить долю мужа
В нашем случае бывший супруг тоже хотел продать свою долю в квартире. Этот вариант не выгоден для обоих собственников:
- Если продавать всю квартиру, за свою часть можно получить больше денег. При продаже только своей доли муж получит меньше денег.
- Доля продается дольше, чем целая квартира. На рынке недвижимости небольшой спрос на комнаты в квартирах. Целую квартиру продать легче и быстрее.
- Соседями жены станут чужие люди. Жить в такой квартире она вряд ли захочет. В будущем если жена решит продать квартиру, ей нужно будет договариваться с новыми собственниками.
Все нюансы я обсудил с каждым супругом по отдельности. В итоге они решили продать всю квартиру.
Если договариваемся продать квартиру целиком, а не по долям
Для продажи общей квартиры с бывшим супругом нужно обсудить:
- Цену квартиры
- Как будет делиться сумма от продажи
- Как будут делиться расходы, связанные с продажей
- Где будет размещаться объявление. Кто и как будет показывать квартиру покупателям.
Вопросов для обсуждения гораздо больше. Если нет желания встречаться, лучше обратиться к риелтору, сделать доверенность на родственника или общего знакомого, который может обо всем договориться сам.
Все вопросы нужно решать мирно. Супруг имеет право обратиться в полицию, если решит, что его заставляют заключить сделку или принуждают принять невыгодное решение. Виновному светит уголовная ответственность.
до 300 тыс. руб. или до 10 лет тюрьмы наказание за принуждение к сделке
Супруги не решились довериться знакомым или родственникам. Нужен был посторонний человек, который не заинтересован в выгоде одного из супругов. Поэтому все переговоры я вел самостоятельно: агентству недвижимости важно продать квартиру, а не разбираться с делением прибыли.
Как разделить расходы по сделке купли-продажи
По расходам супруги решили так:
- Сумма от продажи делится на 4 части. Одна часть отдается мужу, остальные три — жене и детям.
- Долги по коммунальным платежам и кредитам жена погашает из своей части выручки от сделки. Деньги решили попросить у покупателей в счет стоимости квартиры.
- Оплата услуг риелтора и нотариуса делятся поровну. Эти расходы супруги оплачивали из собственных средств.
Готовим квартиру к продаже
Подаем объявление
Фотографируем квартиру и публикуем объявления о продаже.
Квартиру по сделке снимал фотограф Этажей. Размещением объявления я занимался сам. С покупателями я общался и договаривался о просмотре тоже сам.
Объявление сначала опубликовал на сайте АН Этажи. Дополнительно разместил информацию о продаже на Авито, Юле, Яндекс.Недвижимости, N1, Домофонде.
По объявлениям с хорошими фотографиями звонят чаще. Для продажи нужно отснять все комнаты квартиры, тамбур, подъезд и вид из окна
Показываем квартиру клиентам
Показывать квартиру клиентам могут оба супруга или один из них. В нашей сделке на показы приходила жена. Все вопросы я обсуждал с мужем по телефону.
Квартиру мы продали за 3 показа. Первый клиент не захотел жить в этом районе, второму покупателю не понравилось, что нужно давать деньги в долг на снятие ареста с квартиры.
С третьими клиентами удалось договориться. Сначала стоимость квартиры была 5 миллионов рублей. Мы предложили клиентам скидку в 300 тысяч — и они согласились дать в долг деньги, чтобы супруга погасила долги и сняла арест с квартиры.
Получаем задаток от покупателей
Передачу задатка оформляем в письменной форме. Можно использовать форму соглашения, которое оформляли при сделке с Этажами.
Соглашение о задатке подписывает покупатель и оба супруга
В форме прописывают ФИО продавцов и покупателя, адрес квартиры и еще свои условия:
- Сумму задатка
- Условия и сроки передачи задатка, а также остальной суммы за квартиру
Еще прописывают последствия отказа от сделки, если на это не было веских причин. Такой пункт в соглашении снижает риск, что человек просто передумает и откажется от сделки:
- Если отказывается продавец, — залог возвращается в двукратном размере
- Если отказывается покупатель, — задаток не возвращается.
Заверять соглашение о задатке с нотариусом не нужно.
В нашей сделке сумма задатка была 50 тыс. рублей. 25 тысяч получила жена, остальные 25 — муж. Супруги просили передать задаток так, чтобы не встречаться друг с другом. Сначала я организовал встречу покупателя с женой, потом с мужем.
Берем справки по долгам за коммунальные платежи и банковские кредиты
На сайте приставов публикуют информацию о долгах по квартире на момент ареста. Сумму долга можно узнать по ФИО человека и дате его рождения.
На сайте приставов можно посмотреть информацию об аресте квартиры
Чтобы узнать сумму долга до сделки
Просим в банке справку о долгах по кредитам
Банк выдает справку в день обращения.
Обращаемся в управляющую компанию
Просим выписку по долгам за коммунальные платежи. Справку о долгах может взять один из собственников квартиры. При желании каждый собственник берет справку по долгам только по своей доле квартиры.
Отдельные регионы РФ публикуют информацию по долгам на специальных сайтах.
В нашем случае муж и жена взяли справку о долгах в управляющей компании на свою долю. Долги были только по долям жены и детей.
Для снятия ареста с квартиры нужно было погасить долг по коммунальным платежам и кредиту. Вместе со штрафами и пеней нужно было заплатить 462 тысячи рублей.
В Тюменском регионе информацию о долгах можно посмотреть на ТРИЦ
Справку из банка брала жена, потому что кредиты были оформлены на нее
Собираем дополнительные документы по квартире с долями детей
Если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, берем разрешение на продажу в органе опеки.
Составляем проект договора
Органы опеки при выдаче разрешения на продажу квартиры требуют проект договора купли-продажи.
Для составления проекта договора обращаемся к нотариусу. Получить проект можно через 2-3 дня после обращения к нотариусу. Стоимость проекта — около 5 тыс. рублей.
В нашей сделке я сам принес нотариусу пакет документов, оплатил составление проекта и забрал готовый документ.
4-6 тыс рублей стоит проект договора у нотариуса
Берем разрешение органов опеки
Органы опеки проверяют, чтобы в новом доме детям выделили такие же доли, взамен тех, что были в старой квартире.
Узнайте адрес и график работы органа опеки и попечительства в своем городе
Чтобы получить разрешение, нужно принести:
- Паспорта родителей
- Документы на детей: паспорта или свидетельства о рождении
- Свидетельство о месте регистрации детей младше 14 лет
- Документы на квартиру, которая продается. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
- Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается – договор купли-продажи, договор дарения и т.д.
- Поквартирная карточка на недвижимость, которая продается
- Проект договора купли-продажи или договор купли-продажи на сделку по новой квартире
- Справка из банка, если для покупки новой квартиры оформляют кредит в банке
- Документы о праве собственности на недвижимость, где детям будут выделены доли. Если такой недвижимости в собственности нет, приносят проект договора на покупку новой квартиры.
Разрешение на сделку выдают бесплатно, в течение 14 дней после обращения.
Если заявку на получение разрешение оформлять через Госуслуги, прикрепляют сканы документов. После того, как заявка принята, назначается день, когда супруги забирают готовый приказ.
В органе опеки должны присутствовать оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Приказ опеки можно получить по доверенности родителей. Для этого в документе нужно прописать все полномочия лица, который представляет интересы матери и отца детей.
В нашем случае бывшие муж и жена не стали делать доверенность. Вместо этого согласились решить все на встрече. Это был первый раз, когда супругам пришлось встретиться по вопросу продажи квартиры.
После продажи квартиры с долями детей одному из родителей нужно предоставить в орган опеки отчет о сделке. В документе должно быть подтверждение о продаже одной квартиры и покупке другой. Срок отчета устанавливает орган опеки в приказе: обычно это не больше 30 дней.
Если не предоставить отчет, орган опеки подает в суд. Сделку о продаже признают недействительной. Доли детям в квартире, которую родители хотели продать, возвращают в судебном порядке. Деньги от продажи квартиры нужно вернуть
В нашем случае собственники квартиры должны были отчитаться о сделке в течение 30 дней
Погашаем долги и выписываем зарегистрированных в квартире
Оплачиваем задолженность по коммунальным и кредитам, снимаем арест с квартиры
Продать квартиру не получится, если ее арестовали за долги. Нотариус откажется заверять и проводить сделку. Даже если сделку проводить без нотариуса, Росреестр откажет в регистрации права собственности.
Сначала нужно оплатить долги, из-за которых наложили арест. Закон не устанавливает срок, за который информация о погашении долгов попадает к приставам.
Чтобы провести сделку быстрее, нужно взять квитанции по оплате коммунальных услуг и долгов в банке. Когда документы на руках, идут к приставам. Приставы должны выдать постановление о прекращении исполнительного производства. Этот документ подтверждает, что с квартиры сняли арест. Постановление выдают в день внесения оплаты. Когда документ на руках, квартиру можно продавать.
В нашем случае для погашения долга покупатели дали деньги в долг в счет доли жены. Составили договор займа, чтобы подтвердить факт передачи денег.
Договор займа муж не подписывал, потому что деньги давали для погашения долга жены
Кроме договора займа жена подписала расписку о получении денег.
Дополнительно мы составили договор страхования. В документе прописали риски, при которых жена не сможет продать квартиру: это смерть жены или ее инвалидность 1-2 группы. В этом случае покупатели получили бы прописанную в договоре сумму.
Если сделка срывается по причинам, указанным в страховке, покупатель получает свои деньги назад
Вместе с женой и покупателями мы поехали в банк, где погасили кредит. Там же оплатили долги по коммунальным платежам.
В управляющей компании взяли справки об отсутствии долгов по квартире. В банке — справку о погашении кредитов.
Жена взяла квитанции из банка по оплате кредита, квитанции по оплате коммунальных платежей, еще справки об отсутствии долгов по кредитам и коммунальным — и поехала к судебным приставам.
Приставы дали справку о том, что долги погашены, и с квартиры снят арест.
Справки о снятии ареста выдают отдельно по каждому долгу
Выписываем проживающих в квартире
Перед продажей квартиры нужно выписать всех проживающих.
Для выписки выбираем один из вариантов:
- Идем в миграционное отделение по месту регистрации
- Идем в центр “Мои документы”
Найдите ближайший к вам центр “Мои документы” в своем городе
- Заполняем заявку на выписку в личном кабинете Госуслуг
Заявление заполняют на странице с услугой по выписке
Максимальный срок выписки: 7 дней с момента обращения.
В нашем случае собственники квартиры снялись с регистрационного учета в квартире. Для подтверждения выписки взяли справку в управляющей компании.
Справку об отсутствии прописанных может взять любой из собственников
Заключаем сделку
Подписываем договор купли-продажи
Сделки по квартире с долями несовершеннолетних детей обязательно проводят с нотариусом.
Для заключения сделки нужны:
- Паспорта продавцов и покупателей
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру
- Правоустанавливающие документы: это может быть договор купли-продажи, договор дарения, мены или приватизации, переуступка прав и т.д.
Полный список правоустанавливающих документов в законе о гос. регистрации недвижимости
- Разрешение органов опеки, а также информацию о сделке по недвижимости, в которой детям будут выделены доли. Если продажу одной квартиры и покупку другой проводят одновременно, предоставляют подписанный договор купли-продажи второй квартиры
- Справка о том, что по квартире нет задолженности по коммунальным платежам
- Свидетельство о заключении брака или справка из ЗАГСА, подтверждающая семейное положение
- Согласие на покупку квартиры, заверенное нотариусом
- Выписка из ЕГРН. В документе не должно быть отметки о том, что на квартиру наложен арест. Выписку берут после того, как оплатили долги и сняли арест
- Справка об отсутствии прописанных.
В нашем случае у нотариуса договор подписывали:
- Покупатели
- Собственники квартиры: муж, жена и каждый из детей, поскольку им на момент сделки исполнилось 14 лет.
Если в квартире есть доля детей, которым еще нет 14 лет, за них в договоре расписывается официальный представитель — один из родителей. На заключении сделки детям до 14 лет присутствовать не обязательно
Нотариальное заверение договора обошлось в 20 тысяч рублей. Услуги нотариуса оплачивали продавцы квартиры: бывшие супруги.
Регистрируем право собственности покупателей
Для перерегистрации права собственности идем в МФЦ.
Нужны документы:
- Паспорта покупателей
- Паспорта продавцов
- Документы по недвижимости: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН
- Согласие на покупку квартиры, заверенное нотариусом
- Правоустанавливающие документы на квартиру
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Обычно пошлину платит новый собственник
- Все оригиналы договоров купли продажи: продавцов, покупателей и один экземпляр, который остается в Росреестре.
2000 рублей размер пошлины за регистрацию права собственности
Документы о праве собственности можно сделать в МФЦ: документы выдадут через 5 дней.
Если документы нужны быстрее, заказывают электронную регистрацию: ее проводят нотариусы, банки и застройщики. При электронной регистрации документы будут готовы через день.
Еще электронную регистрацию проводят риелторы Этажей
В нашей сделке в МФЦ пришли новые собственники и все продавцы. Присутствие бывших собственников не обязательно. Но мы подстраховались, — если бы не хватало подписи продавцов, каких-то документов, все вопросы решились бы на месте.
Оставшуюся сумму за квартиру покупатели отдали уже после перерегистрации права собственности.
За время сделки бывшим собственникам пришлось встречаться 3 раза:
- В органе опеки для получения разрешения на сделку.
- У нотариуса при подписании договора купли-продажи.
- В МФЦ при перерегистрации права собственности.
По всем моментам сделки бывшие супруги не общались лично. Все вопросы я решал самостоятельно: созванивался сначала с одним собственником, потом с другим. Если бы они проводили сделку самостоятельно, наверное, квартира бы стояла пустой еще не один год.
С момента обращения собственника квартиры до продажи прошло 3 месяца.
Если продавать самостоятельно без участия риелтора, такая сделка может занять от 6 месяцев и дольше.
Если вы доверяете риелтору, можно оформить доверенность на продажу квартиры. Риелтор все проведет сам: кроме органа опеки, если в квартире будут доли детей, не нужно никуда ездить. В конце сделки риелтор переведет деньги на счет или привезет наличными