Продать дом если прописан бывший муж

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

временная прописка – оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

пребывание в местах лишения свободы;
отсутствие при прохождении военной службы;
стационарное лечение в больнице или санатории;
пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением – прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой – по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации – обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее – обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка – специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

отказаться от сделки – такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
требовать выписки указанных лиц от продавца;
не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления – выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Источник

Добрый день!
Подскажите пожалуйста, есть частный дом с земельным участком. Там прописаны я и мои дети. Собственником является моя мать. Вопрос: Может ли моя мать продать земельный участок с домом без моего ведома?

09 Мая 2018, 16:33, вопрос №1990611
Константин, г. Москва

У моего друга отец сейчас ухаживает за старым дедушкой, который живет в их квартире. У дедушки есть еще один сын (дядя моего друга), которому дедушка несколько лет назад оформил дарственную на свой частный дом, в этот доме дедушка жил до недавнего…

25 Января 2018, 17:22, вопрос №1883028
Александр, г. Красноярск

800 стоимость
вопроса

вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

88 юристов
готовы ответить сейчас

Ответ за 15 минут

здравствуйте! хотим купить дом , хозяйка дома владеет им по договору дарения! в доме она прописала брата (он не живет и никогда в нем не появлялся), выписываться он не хочет теперь и просит с хозяйки деньги! вопрос- Можем ли мы купить этот дом месте…

02 Марта 2017, 16:31, вопрос №1558279
евгений, г. Новосибирск

Объясняем, что делать,
без сложных терминов
Общаемся по Telegram
и WhatsApp
Оценим вашу ситуацию бесплатно

Добрый день.Скажите пажалуйста Можно ли продать дом если там прописан человек?дом продать можно если там люди прописаны????????????

06 Февраля 2017, 09:21, вопрос №1527466
Анастасия, г. Белгород

Добрый день. Подскажите, могу ли как собственник, продать дом людям или государству, если там прописаны люди, но выписываться они не хотят?

22 Августа 2016, 08:22, вопрос №1352429
Кристина, г. Красноярск

Добрый день. Вопрос такой. Мой бывший муж прописал в нашем доме (он является собственником) свою беременную девушку, пока я была в отьезде. В доме также прописана наша 3 л. дочь. Их отношения разладились. Сейчас мы срочно хотим продать наш дом и…

16 Июля 2016, 14:47, вопрос №1316524
Анастасия, г. Краснодар

отец и мать в разводе имеют по 50% квартиры, я – сын, совершеннолетний, прописан во всей квартире, отец собрался продавать свою долю, просто поделив стоимость всей квартиры пополам. Имеет ли отец право продажи, если да, то можно ли потребовать…

21 Июля 2015, 23:06, вопрос №913909
Никита, г. Москва

Добрый вечер!У меня такая ситуация,мой брат является собственником дома. Я, и мама прописаны там,мама пенсионерка и кроме этого жилья больше у нее ничего нет,также и у меня.Так вот может ли брат выписать нас?Фактически мы остаемся с мамой на улице…

22 Апреля 2015, 21:33, вопрос №814482
елена, г. Челябинск

Здравствуйте, скажите пожалуйста,как продать квартиру с прописанным человеком??? И вообще можно ли это сделать?

07 Января 2015, 22:57, вопрос №677238
Евгения, г. Мурманск

Хочу продать квартиру.Я собственник.В квартире прописан сын 39 лет.Он не участвовал в приватизации.Он категорически отказывается выписываться хотя 4 года живет в другом городе и возвращаться не собирается.Как быть?

30 Апреля 2014, 13:31, вопрос №440384
Tina, г. Владивосток

Здравствуйте, я единоличный собственник квартиры.
В ней же прописан мой брат, который когда-то при приватизации писал отказ в мою пользу. Теперь он живет в другой квартире, за коммуналку не платит, выписываться не хочет. Мне нужно продать квартиру….

06 Апреля 2014, 15:47, вопрос №418568
Арсений, г. Минеральные Воды

Помогите, пожалуйста. Предлагают купить дом на очень выгодных условиях. Но на момент продажи там точно будут прописаны несколько человек, в том числе и двое несовершеннолетних. Один из несовершеннолетних – сын хозяйки дома, уже несколько лет…

20 Ноября 2013, 12:50, вопрос №302896
наташа, г. Волгоград

Здравствуйте. Ситуация такая – собственниками дома являлись мать и отец. После смерти матери двое моих братьев и двое сестер вступили в наследство, я не успел. После этого прошло три года. Сейчас отец продает дом без нашего ведома. Имеет ли он право…

07 Ноября 2013, 19:41, вопрос №284960
Макс, г. Ростов-на-Дону

здравствуйте. я хотела бы “купить дом” цена устраивает, но небольшая сложность-там прописаны мать, двое её детей и новорожденный внук. как можно оформить дом чтобы он был в полной моей собственности и они оставаясь прописанными не могли претендовать…

03 Ноября 2013, 19:08, вопрос №282872
Наталья, г. Солнцево

Добрый день!
Мы с сесрой получили в наследство дом. Решили его продать, оказалось что в нем прописано 3 человека (родственника) местонахождение которых нам на данный момент не известно.
Как нам оформить продажу дома и решить вопрос с прописанными…

13 Октября 2013, 08:41, вопрос №252808
Евгения, г. Новосибирск

Источник

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности. Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд. Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:

Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрее

Придется снижать стоимость минимум на 10%

Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку

Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимости

В будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированных

Если квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?

Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
Права и обязательства сторон.
Порядок изменения и расторжения ДКП.
Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

паспорт;
расширенную выписку из ЕГРН;
выписку из домовой книги;
техпаспорт;
документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Нужен договор купли-продажи?

Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры?

Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован?

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки?

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж?

Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца. Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда?

Заключение Эксперта

Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Источник