Согласие бывшего мужа на продажу квартиры образец

К сожалению, немалое количество браков в нашей стране распадается. Нужно ли при продаже квартиры получать согласие от бывшего супруга, если эта квартира была приобретена в период брака?

Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться

Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.

Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.

Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.

Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.

Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.

Какое имущество не является совместным

У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:

недвижимость, приобретенная до брака;
квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.

Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.

Всегда ли требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры 0

Недвижимость, признанная законом принадлежащей только одному из супругов, не является совместной и может быть свободно отчуждена в любое время без согласия другого супруга.

Как долго после расторжения брака имущество считается совместным

Закон устанавливает трехлетний срок исковой давности: в течение этого времени все вопросы по разделу имущества должны быть разрешены. Если этого сделано не было, квартира остается в собственности того супруга, на которого она была оформлена. То есть по истечении 3 лет после развода согласие бывшего супруга на продажу квартиры не требуется.

Правда, стоит учитывать, что в делах о разделе имущества срок давности начинает исчисляться не с момента расторжения брака, а с того времени, когда лицо узнало о нарушении своих прав. На практике это касается только тех объектов недвижимости, о приобретении которых второй супруг не был осведомлен.

Например, в период брака муж втайне от жены приобрел квартиру, о существовании которой она узнала только через 5 лет после развода. В данном случае срок исковой давности будет исчисляться с момента получения информации о наличии такой квартиры у бывшего супруга. Поэтому при продаже такого объекта без согласия супруги, сделка могла бы быть признана недействительной по требованию истицы.

Всегда ли требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры 1

По истечении 3 лет после развода согласие на продажу совместной квартиры от супруга не требуется, если он знал о существовании этого объекта. В противном случае согласие лучше получить, так как сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга

Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.

Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:

гражданского паспорта;
правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
свидетельства о заключении брака и о его расторжении.

Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.

Всегда ли требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры 2

Получив официальное согласие бывшего супруга на специально нотариально заверенном бланке, можно заключать сделку. Согласие следует приложить к пакету документов на регистрацию перехода права собственности. Нотариальный порядок оформления документа исключает в дальнейшем признание сделки недействительной в суде по этому основанию. Важно знать, что в специалисты при приеме документов не всегда могут потребовать согласие супруга, что в дальнейшем может привести к проблемам с бывшим супругом уже после сделки. Чтобы этого не произошло, прилагайте такое согласие, даже если у вас его не потребуют.

Согласие от бывшего супруга требуется только на продажу квартиры, считающейся совместно нажитой. Оно оформляется нотариально и передается на регистрацию в Росреестр при заключении сделки вместе с пакетом других документов.

Источник

Особое опасение вызывают потенциально оспоримые сделки купли-продажи квартиры. Одна из таких — покупка квартиры, полученной Продавцом в период пребывания в браке. По закону, на продажу имущества, находящегося в совместной собственности, нужно разрешение мужа (жены). Остается выяснить — всегда ли нужно оформлять согласие супруга на продажу квартиры, в каких случаях документ не нужен, как долго действует согласие, действительно ли оно без нотариального заверения?

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры

Права супругов защищены Семейным кодексом, в ст. 35 которого говорится о возможности распоряжения общими благами, нажитыми в браке. Чтобы совершить сделку по распоряжению имуществом, подлежащую госрегистрации или нотариальному заверению, нужно получить согласие второго супруга. В число таких сделок входит и продажа квартиры.

Обратите внимание! Документ-согласие должен иметь нотариальное удостоверение.

При оформлении купли-продажи и подписании соответствующего договора необходимо зарегистрировать переход права собственности. Процедура проводится в соответствии с Законом РФ №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Продавец и покупатель должны предоставить ряд документов, среди которых желательно иметь согласие супруга на продажу.

Без Согласия регистрационные органы оформят переход права собственности, однако в выписке ЕГРН ставится пометка о том, что разрешение мужа (жены) не было получено и сделка оспорима. При этом речь идет только об имуществе, являющемся совместной собственностью.

В то же время Росреестр не дает категоричный отказ в оформлении перехода прав, если согласия нет. Сделка все равно будет зарегистрирована с оговоркой: второй супруг, чье разрешение не было получено, имеет право потребовать признания продажи недействительной. Для этого ему необходимо обратиться в суд не позднее чем 1 год с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Однако не все так однозначно, и не каждая сделка может быть оспорена. Большое значение имеет то, на основании какого документа квартира перешла супругу-собственнику.

Когда необходимо согласие

Обращаться к нотариусу за оформлением согласия придется в случаях, когда способ приобретения имущества предполагает возникновение совместной собственности (ст. 34 ГК РФ).

Квартира куплена в браке

Согласие нужно, если недвижимость была приобретена на основании договора купли-продажи, который был заключен после вступления продавца в законный брак. При этом не имеет значение, на чьи конкретно деньги приобреталась квартира. Второй супруг имеет полное право на все нажитое в браке, если не имел дохода по уважительной причине: вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по иным причинам.

Даже если квартира зарегистрирована только на одного из собственников, сопутствующие документы могут указывать, что жилье находится в совместной собственности.

После развода

Нередки случаи продажи квартиры после развода. Если не было составлено брачное соглашение, в котором описаны имущественные права каждой стороны, необходимо оформить соглашение о разделе имущества или поделить жилье в суде. Тогда уже бывшим супругам не нужно получать согласие на продажу, однако если в квартире будут выделены доли каждого, потребуется направить уведомление о продаже для соблюдения права преимущественной покупки.

При отсутствии соглашения или решения суда о разделе имущества необходимо получение согласия на продажу от бывшего супруга независимо от того, сколько времени прошло после развода.

Заключен брачный договор с условием предоставления доли жилья

В брачном договоре может быть установлен иной режим совместной собственности, например, включен пункт о том, что приобретенное жилье будет в долевой или раздельной собственности.

В случае оформления долевой собственности происходит следующее: часть квартиры или «идеальная доля», выраженная дробным числом (1/2, 1/4 или иным) будет принадлежать одному из супругов, а оставшаяся часть — другому. Муж и жена могут вместе продать свои имущественные доли 1-му или разным покупателям.

Если доли продаются отдельными ДКП, необходимо соблюсти «право преимущественной покупки» (ст. 250 ГК РФ).

Иногда возникают споры, должен ли второй супруг давать согласие на продажу доли, если он подписывает документ — отказ от приобретения, тем самым подтверждая, что информация о продаже имущества ему была предоставлена. По мнению юристов, следует оформить 2 документа: 1 – отказ от покупки доли супруга (или вместо отказа можно не выражать намерения приобрести квартиру в течение 1 месяца с момента извещения), 2 – согласие на продажу доли. В противном случае сделка будет оспоримой.

Отдельного рассмотрения требуют случаи продажи приватизированной квартиры.

Нужно ли согласие супруга на продажу, если квартира приватизирована

При одних обстоятельствах, сопутствующих приватизации, согласие будет нужно, а при других – нет. События могут развиваться по одному из «сценариев»:

В квартире проживал один из супругов (например, муж) и был в ней прописан. Жена имеет прописку в ином месте. Будучи в браке, муж решил приватизировать жилье. В данном случае квартира будет принадлежать только мужу на правах собственности, он получает имущество «в подарок» от государства. Собственность будет не совместной, и при продаже супруг не обязан спрашивать согласие жены.
Жена и муж прописаны в неприватизированной квартире. По истечении некоторого времени они решили приватизировать жилье. В этом случае каждый из супругов становится собственником, и согласие необходимо.
Как и в предыдущем случае, муж и жена прописаны и приватизируют квартиру, будучи в браке, но с оговоркой, что (например) жена отказывается от приватизации. Об этом пишется соответствующее заявление. Собственность не будет совместной, но жена, даже при оформленном отказе, имеет пожизненное право пользования жильем. Выписаться она может только по собственной воле, и даже переход собственности иному лицу не лишает ее права проживания.

Согласие может быть нужно, если второй супруг принимал участие в приватизации квартиры, и не нужно, если вторая половине была прописана в жилье или оформила отказ. В последнем случае Покупатель жилья должен проследить, чтобы супруги в добровольном порядке «выписались», снялись с регистрационного учета, в противном случае придется жить в новой квартире с посторонним человеком, имеющим пожизненное право пользования.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Распоряжаться жильем по своему усмотрению без оповещения супруга можно, если:

квартира была приобретена до вступления в брак;
брачное соглашение содержит пункт о том, что отчуждаемое жилье принадлежит мужу (жене);
квартира была получена по наследству в порядке наследования по закону или по завещанию;
жилье подарено;
квартира получена в результате приватизации при обстоятельствах, когда второй супруг не становится собственником.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Супруг может через суд претендовать на долю жилья, полученного указанными способами, или на часть его стоимости. При этом придется доказать, что за счет собственных средств истца были внесены улучшения, влияющие на увеличение стоимости квартиры (например, сделан дорогостоящий ремонт). Если суд признает за истцом долю, продажа будет признана незаконной.

Образец нотариального согласия супруга на продажу квартиры

Документ должен содержать следующую информацию:

место и дата оформления;
ФИО и паспортные данные заявителя;
данные свидетельства о браке (расторжении брака);
сведения о квартире, подлежащей отчуждению;
выражение согласия на продажу;
указание условий (например, дача согласия на продажу по оговоренной цене с ее указанием);
сведения о том, что в брачном договоре не установлен иной порядок пользования совместной собственностью;
данные об ознакомлении со ст. 34 ГК РФ;
подпись заявителя;
удостоверительная подпись нотариуса.

При себе необходимо иметь документы:

оригинал удостоверения личности;
оригинал свидетельства о браке (о расторжении брака);
документы на продаваемую квартиру, чтобы нотариус смог убедиться, о каком имуществе идет речь.

Как выглядит согласие супруга на продажу недвижимости:

Документ оформляется на фирменном бланке, а сведения о его составлении вносятся в реестр.

Подделать документ не получится. Все данные о его оставлении регистрируются. В случае проверки сразу выявится факт мошенничества.

Составить текст можно лично. Для этого необходимо скачать бланк-образец согласия супруга на продажу квартиры, отредактировать и прийти с ним к нотариусу.

Сколько действительно, срок действия согласия

Документ бессрочен. Выданное единожды согласие на продажу конкретной квартиры повторно оформлять не нужно.

Юристы рекомендуют «обновить» согласие, если существенно изменились условия его выдачи, например, супруги развелись, произведен раздел имущества или совершились иные юридически значимые события.

Если обстоятельства изменились и нужна отмена согласия, чтобы супруг не продал жилье, необходимо обратиться в суд. Именно такую рекомендацию дает Федеральная нотариальная палата. Однако на свое усмотрение нотариус может согласиться на оформление отзыва, поскольку законодательно данный вопрос не урегулирован. Предварительно необходимо направить уведомление в адрес супруга о том, что согласие будет отозвано.

Обращаться в Росреестр для запрета регистрационных действий не имеет смысла. Если Продавец — собственник, то отсутствие согласия супруга не является основанием для приостановления регистрационных действий.

Сколько стоит, стоимость

За предоставление услуг правового и технического характера, связанных с составлением текста согласия, нотариус берет 1,5-2,5 тыс. руб. Однако при самостоятельной подготовке текста документа можно оплатить только госпошлину, размер которой равен 500 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Как проверить согласие супруга на продажу квартиры

Покупателю трудно определить, был ли продавец в браке и сколько раз, когда приобреталась квартира, является ли жилье совместной собственностью. Прояснить ситуацию помогут документы:

Паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру. В паспорте должна быть пометка о вступлении в брак, а в правоустанавливающем документе — дата его составления. Если сравнить обе даты, легко вычислить, была ли квартира куплена в браке. Однако метод не работает, если Продавец в разводе, поменял паспорт.
Справка из ЗАГСа. Сведения может получить нотариус, действуя в рамках системы единого электронного взаимодействия.
Выписка ЕГРН. Если квартира была ранее приобретена Продавцом без согласия супруга, в выписке будет запись «государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица». Следует внимательно изучить раздел «Дополнительные сведения».

Можно потребовать от продавца нотариально удостоверенный документ — заявление о гражданском состоянии, в котором он подтвердит, что недвижимость не была куплена в браке.

Чем грозит продажа квартиры без согласия супруга

Покупатель может не предоставить документ, обосновывая это чрезмерной занятостью супруга, его отъездом или иными причинами. При согласии на неодобренную сделку есть риск, что договор будет признан недействительным. Второй супруг имеет право в течение 1 года обратиться в суд с соответствующим иском, и высока вероятность, что суд примет решение не в пользу Покупателя. При этом Покупатель имеет право:

Выплатить истцу часть стоимости квартиры Об этом можно заявить еще в здании суда, и тогда при согласии заявителя сделка не будет отменена. Такое предложение чревато большими материальными затратами, ведь если второму супругу принадлежала половина недвижимости, то и платить придется ½ от цены квартиры. Позже эту сумму можно взыскать через суд с Продавца. При отсутствии у него денег суд может обязать производить выплаты ежемесячно с основного дохода, и ждать возврата половины стоимости можно несколько лет.
Подать иск о возврате переданной Продавцу денежной суммы. В лучшем случае Продавец вернет деньги, но на практике часто выясняется, что сумма истрачена и возврата денег придется ждать очень долго.

Худшее из последствий — отмена регистрационных действий, при которой недвижимость снова станет собственностью Продавца. Идеальный для Покупателя вариант — если сам Продавец в суде передает второму супругу часть суммы в счет стоимости его половины, тогда договор будет считаться действительным.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Покупателю крайне не рекомендуется выходить на сделку, если Продавцу не удается получить согласие супруга. Если муж находится в местах лишения свободы — согласие получить можно, если супруг в плаванье — нужно ждать, пока в ближайшем порту он сможет оформить согласие и отправить его наиболее быстрым способом.

Самые сложные случаи — когда супруг признан пропавшим без вести или место его пребывания неизвестно. Если квартира была приватизирована на второго супруга после его пропажи, вернувшийся может оспорить приватизацию в суде. При отчуждении такого жилья согласие получить невозможно, и Покупателю остается только надеяться, что никакие «третьи лица» не появятся после продажи. Даже если по истечении 5 лет (в отдельных случаях — 6 месяцев) человек будет объявлен умершим по решению суда, не исключено, что он объявится и потребует восстановления своих прав.

Покупка совместной собственности рискованна только при отсутствии согласия супруга на продажу. Зачастую при самостоятельной покупке претендент на имущество даже не подозревает, что такое согласие необходимо. Продавец также часто оказывается в неприятной ситуации, когда нужно реализовать квартиру, а место пребывания супруга неизвестно или он отказывается дать согласие, в итоге сделка оказывается на грани срыва.

Чтобы избежать подобных моментов, спросите у юриста: как продать квартиру без согласия супруга»? Что нужно сделать, чтобы распоряжаться имуществом без разрешения мужа (жены)? Какие могут быть риски при покупке квартиры в совместной собственности? Обязательно ли согласие супруга на продажу квартиры?

Источник