Согласие бывшего мужа на сделку

В условиях жизни современного общества, когда около половины семейных пар, заключив брак, расторгают его по прошествии некоторого времени, серьезное практическое значение и последствия имеет согласие супруга или бывшего супруга на распоряжение имуществом, приобретенным и оформленным в собственность в период брака.
Получить такое согласие бывшего супруга после расторжения брака зачастую невозможно, если супруги в конфликте, а это почти всегда так.
Понятно, что если имущество поделено, то и сложностей не имеется. Но что делать, если стороны развелись, а квартира, дом, участок и т.п. так и остались неразделенными и оформленными на одного из супругов?
Вполне обоснованно и законно, что режим совместной собственности на имущество у бывших супругов не прекращается, поскольку законом не предусмотрено автоматическое прекращение такого режима при расторжении брака.
Риски у приобретателя имущества
Норма статьи 35 СК РФ о том, что сделки по распоряжению имуществом требуют нотариально удостоверенное согласие другого супруга, практически неизменна с 1996 года, однако судебная практика в разное время не имела однозначного толкования необходимости получать такое согласие после расторжения брака.
В настоящее время п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» звучит так:
«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
Вроде бы всё ясно и понятно: есть недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации, есть договор долевого участия, который сам подлежит государственной регистрации в Росреестре, хочешь провести сделку с этим имуществом – получи согласие супруга или бывшего супруга, если все это приобретено в браке, так как режим совместной собственности на такое имущество сохраняется.
И именно такой подход и существовал у судов, но был изменен в 2005 году, когда в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, было указано:
«…нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.
К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом…».
Таким образом, по мнению ВС РФ, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры от бывшего супруга отсутствует.
Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом. Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению ВС РФ, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой.
Но мы-то понимаем, что покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже квартиры оспорить сделку практически невозможно.
Однако в 2001 году Верховный суд в другом определении меняет такой подход и отменяет нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.
Суд привел доводы, что распоряжение общим имуществом имеет иные правила, которые специфично установлены Семейным кодексом РФ, а потому получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга для сделки необходимо, закон не возлагает на супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Что же в настоящее время?
В настоящее время у Верховного суда вновь сложился такой подход, что нельзя признать недействительной оспариваемую сделку по мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги на совершение сделки, так как это противоречит закону.
После расторжения брака супруги стали бывшими и, соответственно, получение нотариального согласия на отчуждение бывшим супругом имущества, не требуется, а требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки.
Имеются случаи, что даже при продаже квартиры близкому родственнику – матери, суды отказывались признать сделку недействительной по иску бывшего супруга ввиду отсутствия его согласия, так как не было доказательств, что мать знала об отсутствии согласия.
Выводы
- Если расторгли брак и имеется имущество, зарегистрированное на одного из супругов, то не ленитесь, составляйте соглашение о разделе совместно нажитого имущества или делите его по суду. Конечно, пока еще Росреестр не проводит сделок при отсутствии такого согласия даже бывшего супруга, но долго ли это будет, неизвестно, да и, как видим, запрета такого по существу, не имеется.
- Покупателям, приобретателем – без нотариального согласия даже бывшего супруга на распоряжение имуществом на сделку не соглашайтесь.
Источник
Вопрос «нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости даже в том случае, если развод уже случился?» очень часто возникает у бывших супругов при отчуждении принадлежащего им имущества.
Ответ на данный вопрос зависит от нескольких факторов, речь о которых и пойдет в данном материале.
1. «Нужно – не нужно»: не гадаем, а разбираемся.
Для того, чтобы ответить на вопрос нужно или нет согласие бывших супругов на продажу недвижимости, прежде всего, необходимо понять, когда и каким образом было приобретено такое имущество.
По общему правилу имущество, приобретенное в браке, вне зависимости на имя кого из супругов оно было зарегистрировано, является совместно нажитым имуществом супругов.
Но, как и из любого другого, из этого правила есть исключения. К совместному не относится имущество:
– полученное одним из супругов в дар, в порядке наследования или в ином безвозмездном порядке;
– в отношении которого брачным договором определен раздельный режим владения;
– права на которое приобретены в результате раздела имущества по соглашению или в судебном порядке.
Если по каким-либо причинам Вы не можете самостоятельно сделать вывод о режиме собственности (совместная либо личная) на то или иное имущество, специалисты проекта «Владей легко» с радостью придут Вам на помощь. Обратившись к сервису нашего сайта «Персональная консультация», Вы сможете получить ответ профессионалов в области недвижимости по данному вопросу.
Наиболее распространенным является мнение о том, что если после расторжения брака совместно нажитое имущество не было поделено между супругами, то при его продаже, дарении и т.д. согласие бывшего супруга получить необходимо. По нашему мнению, такая позиция является правильной. Нотариальное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости послужит одной из гарантий бесспорности заключаемой сделки.
Важно! Согласие супруга на заключение сделки не может быть составлено в простой письменной форме. Форма согласия супруга на продажу только нотариальная, данное требование прямо установлено нормами Семейного Кодекса РФ.
Закон позволяет оформить согласие на совершение сделки как предварительно, так и в последующем, одобрив уже заключенный договор.
Для оформления такого документа достаточно посетить любую нотариальную контору по своему выбору.
Многие наши подписчики в социальных сетях интересуются: «Сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости?»
Законодательством срок действия согласия супруга не установлен. Вместе с тем закон позволяет при его оформлении оговорить период действия такого документа. В случае истечения срока, установленного лицом, выдавшим согласие, такой документ утратит свою легитимность.
2. Риски продажи недвижимости без согласия супруга.
Многие ошибочно полагают, что продажа недвижимости без согласия супруга, и уже тем более бывшего супруга, не может повлечь какие-либо негативные последствия для сторон договора. Такое ошибочное мнение очень часто обосновывается тем, что при подаче документов в Росреестр отсутствие такого документа не вызывает каких-либо вопросов либо приостановление государственной регистрации.
Действительно, с недавнего времени, непредставление в орган регистрации прав нотариального согласия супруга не является препятствующим обстоятельством для регистрации права покупателя.
НО! Отметка об отсутствии указанного документа в обязательном порядке вносится в записи единого государственного реестра недвижимости. В результате заключения сделки без согласия супруга собственника объекта недвижимости приобретающая сторона, в качестве документа удостоверяющего проведенную регистрацию права, получает на руки выписку, в которой будет отражена информация не только о зарегистрированном праве, но и об отсутствии указанного согласия.
А, следовательно, такой договор с большой долей вероятности может быть оспорен супругом, чье согласие на его заключение не было получено.
Особое внимание в этом вопросе стоит уделить сроку, установленному законом для признания подобного договора недействительным. Согласно нормам семейного законодательства такой срок составляет один год.
Важно! Течение указанного срока исчисляется не с момента, когда брак был расторгнут, а с того момента, когда бывший супруг узнал или должны были узнать о нарушенном праве.
Подводя итог всему вышесказанному можно сделать вывод, что продажа недвижимости без согласия супруга, в том числе и бывшего супруга, мероприятие довольно рискованное. Для того чтобы избежать подобных рисков, согласие бывших супругов на отчуждение совместно нажитого имущества лучше все-таки получить. Данный документ позволит Вам обезопасить от судебных разбирательств не только себя, но и лицо, приобретающее у Вас объект недвижимости.
А мы рады сообщить Вам, что теперь Владей Легко всегда с Вами, прямо в Вашем мобильном! Подписывайтесь на наш Telegram-канал!
Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.
Оригинал статьи на нашем сайте.
Источник
В некоторых случаях (они определены законом) перед совершением сделки необходимо получить нотариальное согласие супруга. Такое требование направлено на защиту прав и интересов супругов, не являющихся сторонами сделки, а также на предотвращение незаконных действий. При несоблюдении этого требования пострадавший супруг может признать сделку, совершенную без его согласия, недействительной, и вернуть объекты, переданные по сделке.
В статье мы рассмотрим случаи, когда на совершение сделки требуется согласие супруга, а также случаи, когда такого согласия не требуется.
На какие сделки согласие супруга нужно
Законом предусмотрены три случая, когда для совершения сделки требуется согласие супруга. К этим случаям относятся:
- заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Это, прежде всего, права на недвижимость, а также права на результаты интеллектуальной деятельности;
- заключение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма. В качестве примеров таких сделок можно привести сделки с долями в уставном капитале ООО, сделки по ренте;
- заключение сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации. К таким сделкам, в частности относятся купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше одного года, и другие.
Отметим, что согласие супруга в этих случаях заключения сделок должно быть нотариально удостоверено. Другим способом, кроме нотариального, выразить свое согласие на указанные виды сделок супруг не может.
Наиболее распространенной ситуацией, требующей нотариального согласия, является сделка по продаже недвижимости.
Если сделка, требующая согласия, совершена без нотариально удостоверенного согласия, то супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной через суд. На это у него есть один год со дня, когда он узнал или должен был узнать об этой сделке.
Нотариальное согласие супруга по сделкам, перечисленным выше, не требуется, если имущество, являющееся предметом сделки, принадлежит на праве собственности исключительно тому супругу, который совершает сделку. Речь идет об имуществе, не входящем в состав общего имущества супругов, например, имущество, полученное одним из супругов в дар или по наследству.
Кроме того, нотариальное согласие также не требуется в ситуации совершения сделки одновременно обоими супругами в качестве одной из ее сторон. В качестве примера такой сделки можно привести заложение ипотечной квартиры.
Важно также иметь в виду, что требование об обязательном получении нотариального согласия на сделку может относиться также и к бывшим супругам. Имеются в виду ситуации, когда супруги при разводе не изменили режим общей совместной собственности на имущество. Дело в том, что если после расторжения брака раздел имущества не производился, то в отношении него сохраняется режим общего имущества, и для его отчуждения требуется получение нотариального согласия на общих основаниях.
Нотариальное согласие супруга на сделку: образец
Для оформления нотариального согласия супруга на совершение сделки другим супругом необходимо обратиться к нотариусу, имея при себе паспорт гражданина РФ и свидетельство о заключении брака.
Как правило, текст согласия составляет сам нотариус на основании документов о сделке и т.п. В нотариальном согласии указывается конкретная сделка, которую супруг одобряет, и/или указываются общие полномочия другого супруга, такие, например как разрешение супругу продать конкретное имущество за любую цену и на любых условиях по его усмотрению.
Необходимо иметь в виду, что указание в нотариальном согласии на то, что один супруг доверяет другому совершение сделок с имуществом на любых условиях по его усмотрению, будет означать, что второй супруг в любом случае обязан продать имущество по цене не ниже его среднерыночной стоимости.
За удостоверение согласия нотариусу государственной нотариальной конторы надо оплатить госпошлину, а частному нотариусу — нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру госпошлины. В случае необходимости частному нотариусу также отдельно придется оплатить услуги правового и технического характера.
Когда согласие супруга на сделку не требуется
Перечень случаев, когда на совершение сделки необходимо получить предварительное нотариальное согласие супруга, является исчерпывающим. Эти случаи приведены в первом разделе настоящей статьи. Поэтому все остальные сделки, которые не подпадают под предусмотренный законом перечень, могут совершаться без оформленного согласия супруга.
В частности, на заключение договора поручительства такое согласие не требуется, несмотря на то, что в будущем при нарушении должником обеспеченных поручительством обязательств могут возникнуть определенные риски. К ним можно отнести обращение взыскания на общее имущество супругов по требованиям кредитора.
Дело в том, что поручительство, как один из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов. Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном порядке. Поэтому на заключение договора поручительства не требуется получения нотариального согласия другого супруга.
Кроме того, нотариальное согласие супруга также не требуется в случае совершения другим супругом сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, но при этом никаким имуществом по этой сделке этот супруг не распоряжается. В качестве примера можно привести сделку по выкупу земельного участка, предоставленного по договору аренды. Эта сделка не требует нотариального согласия со стороны супруга, если второй супруг является арендатором, так как он (второй супруг) не распоряжается имуществом, а приобретает его в собственность.
Источник
К сожалению, немалое количество браков в нашей стране распадается. Нужно ли при продаже квартиры получать согласие от бывшего супруга, если эта квартира была приобретена в период брака?
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Какое имущество не является совместным
У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:
- недвижимость, приобретенная до брака;
- квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
- квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.
Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.
Недвижимость, признанная законом принадлежащей только одному из супругов, не является совместной и может быть свободно отчуждена в любое время без согласия другого супруга.
Как долго после расторжения брака имущество считается совместным
Закон устанавливает трехлетний срок исковой давности: в течение этого времени все вопросы по разделу имущества должны быть разрешены. Если этого сделано не было, квартира остается в собственности того супруга, на которого она была оформлена. То есть по истечении 3 лет после развода согласие бывшего супруга на продажу квартиры не требуется.
Правда, стоит учитывать, что в делах о разделе имущества срок давности начинает исчисляться не с момента расторжения брака, а с того времени, когда лицо узнало о нарушении своих прав. На практике это касается только тех объектов недвижимости, о приобретении которых второй супруг не был осведомлен.
Например, в период брака муж втайне от жены приобрел квартиру, о существовании которой она узнала только через 5 лет после развода. В данном случае срок исковой давности будет исчисляться с момента получения информации о наличии такой квартиры у бывшего супруга. Поэтому при продаже такого объекта без согласия супруги, сделка могла бы быть признана недействительной по требованию истицы.
По истечении 3 лет после развода согласие на продажу совместной квартиры от супруга не требуется, если он знал о существовании этого объекта. В противном случае согласие лучше получить, так как сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
Получив официальное согласие бывшего супруга на специально нотариально заверенном бланке, можно заключать сделку. Согласие следует приложить к пакету документов на регистрацию перехода права собственности. Нотариальный порядок оформления документа исключает в дальнейшем признание сделки недействительной в суде по этому основанию. Важно знать, что в специалисты при приеме документов не всегда могут потребовать согласие супруга, что в дальнейшем может привести к проблемам с бывшим супругом уже после сделки. Чтобы этого не произошло, прилагайте такое согласие, даже если у вас его не потребуют.
Согласие от бывшего супруга требуется только на продажу квартиры, считающейся совместно нажитой. Оно оформляется нотариально и передается на регистрацию в Росреестр при заключении сделки вместе с пакетом других документов.
Источник