Справка от бывшего мужа для продажи квартиры
Вопрос «нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости даже в том случае, если развод уже случился?» очень часто возникает у бывших супругов при отчуждении принадлежащего им имущества.
Ответ на данный вопрос зависит от нескольких факторов, речь о которых и пойдет в данном материале.
1. «Нужно – не нужно»: не гадаем, а разбираемся.
Для того, чтобы ответить на вопрос нужно или нет согласие бывших супругов на продажу недвижимости, прежде всего, необходимо понять, когда и каким образом было приобретено такое имущество.
По общему правилу имущество, приобретенное в браке, вне зависимости на имя кого из супругов оно было зарегистрировано, является совместно нажитым имуществом супругов.
Но, как и из любого другого, из этого правила есть исключения. К совместному не относится имущество:
– полученное одним из супругов в дар, в порядке наследования или в ином безвозмездном порядке;
– в отношении которого брачным договором определен раздельный режим владения;
– права на которое приобретены в результате раздела имущества по соглашению или в судебном порядке.
Если по каким-либо причинам Вы не можете самостоятельно сделать вывод о режиме собственности (совместная либо личная) на то или иное имущество, специалисты проекта «Владей легко» с радостью придут Вам на помощь. Обратившись к сервису нашего сайта «Персональная консультация», Вы сможете получить ответ профессионалов в области недвижимости по данному вопросу.
Наиболее распространенным является мнение о том, что если после расторжения брака совместно нажитое имущество не было поделено между супругами, то при его продаже, дарении и т.д. согласие бывшего супруга получить необходимо. По нашему мнению, такая позиция является правильной. Нотариальное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости послужит одной из гарантий бесспорности заключаемой сделки.
Важно! Согласие супруга на заключение сделки не может быть составлено в простой письменной форме. Форма согласия супруга на продажу только нотариальная, данное требование прямо установлено нормами Семейного Кодекса РФ.
Закон позволяет оформить согласие на совершение сделки как предварительно, так и в последующем, одобрив уже заключенный договор.
Для оформления такого документа достаточно посетить любую нотариальную контору по своему выбору.
Многие наши подписчики в социальных сетях интересуются: «Сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости?»
Законодательством срок действия согласия супруга не установлен. Вместе с тем закон позволяет при его оформлении оговорить период действия такого документа. В случае истечения срока, установленного лицом, выдавшим согласие, такой документ утратит свою легитимность.
2. Риски продажи недвижимости без согласия супруга.
Многие ошибочно полагают, что продажа недвижимости без согласия супруга, и уже тем более бывшего супруга, не может повлечь какие-либо негативные последствия для сторон договора. Такое ошибочное мнение очень часто обосновывается тем, что при подаче документов в Росреестр отсутствие такого документа не вызывает каких-либо вопросов либо приостановление государственной регистрации.
Действительно, с недавнего времени, непредставление в орган регистрации прав нотариального согласия супруга не является препятствующим обстоятельством для регистрации права покупателя.
НО! Отметка об отсутствии указанного документа в обязательном порядке вносится в записи единого государственного реестра недвижимости. В результате заключения сделки без согласия супруга собственника объекта недвижимости приобретающая сторона, в качестве документа удостоверяющего проведенную регистрацию права, получает на руки выписку, в которой будет отражена информация не только о зарегистрированном праве, но и об отсутствии указанного согласия.
А, следовательно, такой договор с большой долей вероятности может быть оспорен супругом, чье согласие на его заключение не было получено.
Особое внимание в этом вопросе стоит уделить сроку, установленному законом для признания подобного договора недействительным. Согласно нормам семейного законодательства такой срок составляет один год.
Важно! Течение указанного срока исчисляется не с момента, когда брак был расторгнут, а с того момента, когда бывший супруг узнал или должны были узнать о нарушенном праве.
Подводя итог всему вышесказанному можно сделать вывод, что продажа недвижимости без согласия супруга, в том числе и бывшего супруга, мероприятие довольно рискованное. Для того чтобы избежать подобных рисков, согласие бывших супругов на отчуждение совместно нажитого имущества лучше все-таки получить. Данный документ позволит Вам обезопасить от судебных разбирательств не только себя, но и лицо, приобретающее у Вас объект недвижимости.
А мы рады сообщить Вам, что теперь Владей Легко всегда с Вами, прямо в Вашем мобильном! Подписывайтесь на наш Telegram-канал!
Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.
Оригинал статьи на нашем сайте.
Источник
К сожалению, немалое количество браков в нашей стране распадается. Нужно ли при продаже квартиры получать согласие от бывшего супруга, если эта квартира была приобретена в период брака?
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Какое имущество не является совместным
У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:
- недвижимость, приобретенная до брака;
- квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
- квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.
Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.
Недвижимость, признанная законом принадлежащей только одному из супругов, не является совместной и может быть свободно отчуждена в любое время без согласия другого супруга.
Как долго после расторжения брака имущество считается совместным
Закон устанавливает трехлетний срок исковой давности: в течение этого времени все вопросы по разделу имущества должны быть разрешены. Если этого сделано не было, квартира остается в собственности того супруга, на которого она была оформлена. То есть по истечении 3 лет после развода согласие бывшего супруга на продажу квартиры не требуется.
Правда, стоит учитывать, что в делах о разделе имущества срок давности начинает исчисляться не с момента расторжения брака, а с того времени, когда лицо узнало о нарушении своих прав. На практике это касается только тех объектов недвижимости, о приобретении которых второй супруг не был осведомлен.
Например, в период брака муж втайне от жены приобрел квартиру, о существовании которой она узнала только через 5 лет после развода. В данном случае срок исковой давности будет исчисляться с момента получения информации о наличии такой квартиры у бывшего супруга. Поэтому при продаже такого объекта без согласия супруги, сделка могла бы быть признана недействительной по требованию истицы.
По истечении 3 лет после развода согласие на продажу совместной квартиры от супруга не требуется, если он знал о существовании этого объекта. В противном случае согласие лучше получить, так как сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
Получив официальное согласие бывшего супруга на специально нотариально заверенном бланке, можно заключать сделку. Согласие следует приложить к пакету документов на регистрацию перехода права собственности. Нотариальный порядок оформления документа исключает в дальнейшем признание сделки недействительной в суде по этому основанию. Важно знать, что в специалисты при приеме документов не всегда могут потребовать согласие супруга, что в дальнейшем может привести к проблемам с бывшим супругом уже после сделки. Чтобы этого не произошло, прилагайте такое согласие, даже если у вас его не потребуют.
Согласие от бывшего супруга требуется только на продажу квартиры, считающейся совместно нажитой. Оно оформляется нотариально и передается на регистрацию в Росреестр при заключении сделки вместе с пакетом других документов.
Источник
Здравствуйте! Меня зовут Татьяна. Я являюсь собственником квартиры, купленной в 2006 году. В тот момент я находилась в браке. Квартира была куплена через жилищно-строительный кооператив. Сумму первоначального взноса мне дал мой отец (но документально это не подтверждено). В 2007 году мы с супругом развелись. Бывший супруг не предъявлял никаких требований на раздел имущества. В 2009 году я выплатила жилищно-строительному кооперативу всю сумму предоставленного займа. С бывшим супругом не общаюсь. Контактов нет. Где он, не знаю. В данный момент продаю квартиру. Юрист агенства недвижимости, через которое осуществляется продажа квартиры, заявил, что без справки от бывшего мужа, о том, что он не возражает, я не могу продать квартиру. Скажите, пожалуйста, правда ли нужна такая справка? И как быть, если я не могу найти бывшего супруга? Спасибо.
15 Февраля 2017, 23:40, вопрос №1541096 Татьяна, г. Волгоград
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день. Нет поскольку брак расторгнут, то согласие бывшего мужа не требуется. Верховный суд неоднократно разъяснял это при рассмотрении таких дел.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Гафизова Мариян
Юрист, г. Ставрополь
Добрый день.
1.Необходимо согласие супруга, причем нотариально заверенное
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
…
2. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
3. Можете выделить через суд свою долю и продать ее, а на покупку его доли вы будуете иметь преимущественное право.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день, Татьяна!
Ваш случай не единичный, так как Вы не знаете где супруг и с 2007 года не общаетесь с ним, надо устанавливать юридический факт права собственности. Но надо понимать то, что так как вы о нем не имеете сведений, то после установления факта скорее всего реализовать свое право вы сможете не ранее чем через 3 года.
Все услуги юристов в Иркутске
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Последнее обновление: 03.03.2021
По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.
Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.
Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).
Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.
Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено пунктом 3 статьи 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе потом оспорить совершенную сделку в суде.
Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.
Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.
Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?
При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно (образец согласия супруга на продажу квартиры – см. ниже по ссылке).
Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.
Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?
Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.
Правда, без судебных коллизий тут не обошлось. Насчет письменного согласия на сделку по отчуждению квартиры от бывшего супруга, Верховный суд РФ имеет свое мнение. Там говорится, что если супруги в разводе, то к ним уже не применяется п.3, ст.35, СК РФ, то есть письменного согласия на продажу квартиры от бывшего супруга НЕ требуется.
Буквально, в определении Верховного суда РФ № 46-КГ 17-3 от 28.03.2017 г. это звучит так:
«…суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцом договор был заключен бывшим супругом после расторжения брака, в силу чего нормы семейного законодательства, регламентирующие необходимость при совершении сделки по распоряжению недвижимостью получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, к спорным правоотношениям не применимы».
и далее:
«Положения статьи 35 Семейного кодекса РФ в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимостью другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами (только! – Прим.), и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги«.
Тем не менее, из материалов дела видно, что по этому вопросу разные суды принимали разные решения, которые потом оспаривались в апелляционных и кассационных жалобах.
Из позиции ВС РФ следует, что бывший супруг не может оспаривать сделку купли-продажи квартиры по причине отсутствия своего нотариального согласия, но может требовать от своего супруга, получившего деньги, соответствующую компенсацию (т.е. Покупателя квартиры это уже не касается).
Тем не менее, на практике, чтобы не вступать в судебные споры, это согласие берут даже с бывших супругов. Хуже от этого точно не будет, а поводов для оспаривания сделки будет меньше.
Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).
Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?
Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е. присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы. И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.
Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.
Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.
Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:
- когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
- когда квартира была подарена лично Продавцу;
- когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.
В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.
Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.
Заявление о гражданском состоянии от Продавца квартиры
При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.
Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.
В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.
Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.
Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Состоял ли в браке Продавец квартиры – как узнать?
Как можно проверить, был ли Продавец в браке на момент приобретения квартиры в свою собственность, если в его паспорте нет отметок об этом? Можно выяснить это в архиве ЗАГСов – напрямую или через нотариуса.
Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России. Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).
То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может сам проверить сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом. Услуга эта у нотариусов платная.
Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.
Справку об отсутствии брака Продавец (собственник) квартиры может получить и самостоятельно при личном обращении в ЗАГС. Буквально она называется – «Справка об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака».
Для ее получения нужно написать заявление, предъявить паспорт заявителя и оплатить небольшую госпошлину (пару сотен рублей, примерно). При обращении в ЗАГС, такую справку выдают, обычно, в тот же день. Можно получить ее и через МФЦ «Мои документы», но срок оформления тогда увеличится.
Важный момент! В этой справке об отсутствии зарегистрированного брака гражданина указывается конкретный период, за который проведена проверка архивных данных. Покупателю квартиры нужно проследить, чтобы этот период охватывал дату оформления собственности Продавца на квартиру.
Справка из ЗАГСа об отсутствии брака имеет утвержденную форму, содержит подпись руководителя отделения ЗАГСа и круглую гербовую печать – см. пример:
♦ Пример справки об отсутствии брака ♦
(Жми! Документ откроется во всплывающем окне.)
О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск). Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке (подтверждение от Росреестра – здесь). Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».
Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.
Если супруги уже в разводе, то оспаривание сделки допускается только при отсутствии соглашения (или судебного решения) о разделе общего имущества супругов.
Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).
Но все это касается только продажи квартиры. А что насчет покупки? Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? Здесь уже закон не так однозначен… Подробнее об этом – в отдельной заметке по ссылке.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник