У бывшего мужа две квартиры

Напоминаю Вам, что положениями части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным тем же Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, он не освобождает указанное жилое помещение, то подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Пунктом 13 Постановление от 2 июля 2009 года N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения.

В п. 32 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” разъяснил, что в случае, если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжением тем самым договора найма. Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

В такой ситуации требования о выселении заявляются и удовлетворяются даже в тех случаях, когда граждане выехали из жилого помещения, но продолжают его занимать, размещая там свое имущество.

Таким образом, выселением следует называть любые действия, направленные на пресечение владения и пользования жилым помещением, как связанные, так и не связанные с фактическим выдворением проживающих лиц. Формулировка в решении суда “выселить” обозначает – прекратить чужое владение и пользование жилым помещением во всех проявлениях. Важным практическим следствием такого подхода является то, что общим условием предъявления требования о выселении, независимо от того, какой конкретно способ защиты в данном случае используется, является факт владения и/или пользования жилым помещением ответчиком.

Одновременно разъясняю Вам, что в силу пунктов 1, 16, 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утв. Пост. Правительства РФ от 17 июля 1995 года №713 (в ред. от 23.12.2016), граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в органах регистрационного учета. Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета, в том числе, в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

8 331 просмотров

Покупая квартиру, супруги становятся владельцами совместной собственности. Распоряжение имуществом производится по их обоюдному согласию. В случае расторжения брака супруги могут договориться о разделе квартиры, закрепив за собой право собственности на определенную долю. Если совместное проживание вызывает у бывшей жены дискомфорт, оптимальный вариант — выкупить долю мужа.

Имущественные права супругов на квартиру при разводе

В случае расторжения брака предметами споров становятся материальные ценности. Один из наиболее дорогостоящих и желанных объектов — квартира. По закону имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). В случае развода распределение приобретенных материальных благ регулируется положениями семейного, жилищного, гражданского права. Возможность раздела зависит от того, каким образом квартира досталась владельцам.

Приватизированная квартира

Доли в квартире, полученной от государства бесплатно, иными словами — «приватизированной», могут принадлежать одному или обоим супругам.

Если муж приватизировал жилье до брака, жена не может претендовать на долю. Также получить часть имущества в собственность не получится, если квартира была приватизирована на одно лицо, а иные оформили отказ.

Выйти из положения можно одним способом: в судебном порядке доказать, что в квартире общими усилиями были произведены дорогостоящие улучшения, увеличившие стоимость имущества, или второй супруг не приносил в семью доход и не тратился на поддержание жилья в надлежащем виде (ст. 39 СК РФ).

В случае приватизации квартиры на 2-х, 3-х и более лиц, каждый становится собственником доли. После развода делить уже нечего, все предопределено. Жена может купить имущество мужа, соблюдая установленный порядок действий.

Купленная квартира

Недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи в зарегистрированном браке, принадлежит мужу и жене. Если женщина не имеет самостоятельного дохода, это не лишает ее возможности владеть совместно нажитым имуществом.

По умолчанию муж и жена имеют равные права на недвижимость — по ½ квартиры каждому. Еще находясь в браке, они могут заключить соглашение о разделе, согласно которому жена станет собственницей определенной доли.

Оформление купленного жилья на одного из супругов не дает ему преимуществ, если иное не установлено брачным договором. Такая квартира может быть поделена в добровольном или судебном порядке, после чего жена сможет выкупить долю у мужа.

Жилье в ипотеке

Высокая стоимость недвижимости побуждает к оформлению ипотеки. Иногда после длительной обоюдной выплаты долгов люди расстаются. Закономерный вопрос: кому достанется квартира, как выполнять обязательства перед банком? Согласно п. 3 ст. 39 СК РФ, долги супругов распределяются пропорционально принадлежащим им долям. Последние определяются в согласительном или судебном порядке.

При первом варианте развития событий жена сможет выкупить долю у мужа, добившись его согласия и одобрения банка на проведения сделки.

Подаренная, полученная в наследство квартира

Квартира, полученная в браке по договору дарения, по завещанию принадлежит супругу всецело и не относится к совместной собственности. Жена может обратиться с просьбой о продаже ей доли недвижимости или квартиры целиком, но супруг вправе отказать.

Когда выкуп доли целесообразен

Приобретать долю мужа выгодно, если в результате сделки жена, а возможно и ее близкие родственники станут единственными владельцами недвижимости.

Вынудить супруга к продаже невозможно. В законе нет положений о том, как устранить неугодного собственника, поэтому придется действовать доступными методами: уговорит мужа на сделку купли-продажи или решить вопрос в судебном порядке.

Способы выкупа доли в квартире бывшего супруга

Покупка доли мужа предполагает заключение договора купли-продажи. Порядок действий будет отличаться в зависимости от того, является ли супруга содольщиком, есть ли иные совладельцы.

Вариант 1. Супруг согласен на продажу доли, содольщиков несколько, жена в их число не входит

В этом случае необходимо соблюсти право преимущественной покупки для остальных совладельцев (ст. 250 ГК РФ). По закону супруг не сможет продать имущество бывшей жене, если иные собственники выразят заинтересованность в приобретении доли.

Порядок действий будет таков:

• определить цену недвижимости;
• муж должен известить содольщиков о намерении продать имущество бывшей супруге;
• дождаться получения письменных отказов от приобретения доли или выждать период в 30 дней, назначенный для принятия совладельцами окончательного решения; если содольщики — дети, потребуется отказ от покупки, полученный в органах опеки и попечительства;
• оформить договор купли-продажи.

Вариант 2. Муж не против продажи, жена в числе содольщиков

В этом случае оповещать о продаже никого не нужно. Стороны заключают соглашение о продаже (предварительный договор) в установленном законом порядке.

Вариант 3. Муж не согласен продать свое имущество

Необходимо изыскать доказательства получения мужем большей выгоды при продаже его части квартиры.

Выкупить долю у бывшего мужа можно одним из 2 способов:

• Путем составления договора. Подразумевается, что мужчина согласен на продажу.
• Через суд. Жена-совладелица вправе потребовать выплату компенсации супругу в счет незначительной доли.

Заключение договора

Юридически, бывший муж — посторонний человек, владеющий имуществом, в покупке которого заинтересована бывшая жена. Совершение сделки купли-продажи оформляется договором, составленном в письменном виде согласно требованиям ст. 549 ГК РФ. Договор содержит информацию:

• о сторонах соглашения: ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
• о доле: где находится, технические характеристики (квадратура, особенности планировки, этажность здания, количество комнат в квартире);
• перечень оснований для продажи; уточняется документ, согласно которому продавец стал собственником;
• о количестве совладельцев и размерах принадлежащих им долей;
• о количестве зарегистрированных в квартире лиц и сроках их снятия с регистрационного учета;
• стоимость доли, определение порядка расчета (наличный, безналичный), сроки перечисления денег на счет покупателя;
• об отсутствии претензий со стороны покупателя;
• о заключении договора по доброй воле и в здравом уме;
• ответственность за неисполнение обязательств;
• количество экземпляров документа;
• реквизиты и подписи сторон.

Образец договора купли-продажи ½ доли в квартире

Скачать образец договора купли-продажи ½ доли в квартире

На основании договора в Росреестре производится регистрация права собственности. Согласно ст. 42 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», договоры отчуждения доли подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус проверяет чистоту сделки, наличие сопутствующей документации. При заключении договора необходимо предоставить документы:

• удостоверения личности;
• правоустанавливающую и техническую документацию, подлежащую проверке.

При наличии в квартире иных жильцов-содольщиков или совладельцев – несовершеннолетних детей, в пакет документов входят их письменные отказы от приобретения доли. При этом соблюдение интересов детей контролирует ООП.

Пример. Гражданка С., находясь в браке с Д., приобрела квартиру с использованием маткапитала. Каждому члену семьи были выделены доли: мужу — ¼, двум детям — по ¼, жене — ¼. Через несколько лет женщина оформила договор дарения, передав свою долю старшему сыну. Спустя 10 лет супруги оформили развод. Женщина предложила мужу купить у него ¼ квартиры за символическую цену, Д. согласился. Совместно со старшим сыном, которому на момент сделки исполнилось 14 лет, супруги пошли в отделение органа опеки и попечительства и выразили отказ от права преимущественной покупки от имени детей. Сын написал заявление о том, что не против продажи доли отца. Поскольку доли детей не были уменьшены, ООП одобрили сделку. Впоследствии супруги оформили договор купли-продажи, и мать с сыновьями стали владельцами квартиры.

Затраты

При заключении договора стороны понесут расходы:

Срок покупки доли по договору составляет от 2 недель до 2-3 месяцев. Основные сложности могут возникнуть с получением согласий на продажу от содольщиков и ООП.

Если супруг против продажи

Нередко возникают ситуации, когда супруг стремится выселить иных собственников, противится реализации своей части имущества. Если доля бывшего мужа представляет для него интерес и может быть выделена, то вынудить к продаже невозможно даже через суд. Варианты решения проблемы таковы:

1. Предложить мужу продать квартиру целиком. Следует привлечь независимого оценщика и установить стоимость всей квартиры, а также долей каждого из супругов. Спрос на части квартиры невелик, поэтому их цена будет гораздо ниже (примерно на 30%), чем можно было бы выручить после продажи объекта целиком. Если муж согласится реализовать свою часть жилья — предложить чуть большую сумму, чем обозначил оценщик. Видимая материальная выгода поможет убедить супруга.
2. Пригрозить бывшему мужу оформлением дарственной на третье лицо. Существует ряд «нечистых» схем, позволяющих если не добиться конечной цели, то испортить жизнь бывшему мужу.
   Чтобы обойти положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки, жена вправе подарить стороннему лицу незначительную долю, а впоследствии — продать остальную часть без уведомления содольщика. Поняв, что доля жены достанется мошенникам, которые сделают его жизнь невыносимой, муж может пойти на уступки.
3. Если в браке есть дети — взывать к отцовским чувствам. Если супруг не хочет продать долю жене, он может передать ее ребенку на безвозмездной основе. Передав недвижимость в дар, муж потеряет право собственности на спорное жилье. Впоследствии квартирой можно распорядиться с согласия мужа (как отца несовершеннолетнего) или ребенка после достижения им 18 лет.

Задача переговоров — убедить супруга, что продажа его доли — лучший способ расстаться полюбовно и получить максимальную выгоду.

При желании обоих супругов приобрести доли друг друга, единственный выход — обменять квартиру на две других, если позволяет квадратура и стоимость недвижимости, или продать объект и поделить вырученные средства.

Покупка доли в квартире у бывшего супруга через суд

Понятие «незначительной доли» фигурирует в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Если супруг владеет долей, которую невозможно реально выделить, и сам не заинтересован в проживании в спорном жилье, суд может обязать содольщиков (например, жену) выплатить супругу компенсацию, желает он того или нет. Подробнее: Как признать долю в квартире незначительной

Процедура

Если есть основания для обращения в суд, следует составить иск. Документ оформляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и содержит сведения:

• В правом верхнем углу — наименование суда, ФИО истца, ответчика, адреса и контактные данные сторон.
• Наименование иска.
• Суть документа, где излагается: на каком основании супругом была получена незначительная доля, есть ли у него иное имущество, пытались ли стороны договориться о продаже. Следует произвести перерасчет идеальной (дробной) доли в метры жилой площади и указать, что ее выделение ущемляет имущественные права иных содольщиков.
• Прошение о признании доли незначительной и выплате ее владельцу денежной компенсации.
• Перечень приложений, куда входят: квитанция об оплате госпошлины, удостоверение личности (копия), кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, экспертная оценка стоимости имущества, прочие документы, подтверждающие изложенную в иске информацию.
• Дату составления.
• Подпись истца.

Скачать образец иска о признании доли незначительной

Документ подается по месту нахождения спорной недвижимости.

Срок рассмотрения подобных дел занимает в среднем 2 месяца, однако бывший муж может затягивать решение вопроса, ходатайствуя о переносе даты рассмотрения документа, не являясь на заседания.

Затраты

Поскольку иск имеет материальную подоплеку, придется внести госпошлину за иск имущественного характера, подлежащий оценке (ст. 333.19 НК РФ). Сумма будет зависеть от стоимости доли (цены иска).

Дополнительные затраты будут связаны с оплатой услуг ?